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杭州润启未来之城

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——公园岛居，抬板POD综合体

先说说那块地。

它在杭州西湖区三墩北，莲池路和观音漾弄交叉口的东南面。北面和东面被宦塘河围着，水体的野趣挺足，人在其中有种被自然环抱的感觉。北侧紧挨着曾经的万人摇楼盘建发·紫璋台，南面是大片的城市界面——这个位置，恰好处在西湖主城与城西科创大走廊东首的“黄金交汇点”上。

三墩北的高层住宅密集，改善型产品的供给这几年处于比较尴尬的空窗期。2025年7月，华润联合杭铁开发和杭地发展，以底价26.85亿元拿下了这块莲池路TOD地块，楼面价13092元/㎡。在杭州楼市那个阶段，二十几亿的成交规模不算小了。

项目定名润启未来之城。名字有点长，背后藏着一条与过往截然不同的开发逻辑。

POD：从TOD到“公园+人”的升维

华润在杭州操盘过不少TOD上盖综合体。城北万象城、杭珹未来中心——这些标杆案例奠定了他们在TOD领域的底气。但这次他们没有沿用旧公式，而是引入了杭州此前没有出现过的POD模式。

POD是“Park Oriented Development”的缩写，以公园生态为核心来重组城市功能。华润做了一重本土化的扩展，把定义改成了“Park + People”——不仅缝合生态，更回归人本。在这套底板上，项目构建了一个“超核底盘”，把住宅、公园、商业、地铁、文体、艺术等各个模块缝合到了一起，形成一座全维全优的生活综合体。

这种思路从新加坡花园城市里汲取了不少养分。在约33万平方米的总建面中，业主们步行可达的范围里涵盖了文体公园、活力滨水湾、森艺术馆、约600米滨水森林商街等复合场景。整个社区采用“多标高分层开发”模式，地下车库能直接与地铁站厅联通，实现无风雨归家动线。

建筑：gad吴轩、程越的“公园岛居”

建筑设计由gad合伙人吴轩和程越共同领衔。吴轩此前在杭州中心、舟山长峙岛小教堂等项目中积累了实操经验，擅长在公共建筑和高端住宅之间切换尺度。

面对宦塘河环绕的地形，他们给出的方案是一个“公园岛居”的概念。住宅部分分为南北两区，南区排布了7幢8到10层的洋房，北区容纳了16幢19到26层的高层。洋房和高层的相对分离保证了各自的生活隐私和采光条件。

立面处理上，四面采用了铝板、石材和大面积玻璃的组合。架空层和低楼层区域石材的厚重感比较明显，与大面玻璃的通透形成材质上的呼应。高层住宅采用了封闭式公建化立面，配合三玻两腔玻璃和幕墙窗系统。项目西侧有一段绕城高速，关窗之后，外部的交通噪音被过滤得较为干净。整个建筑群体在城市道路和水系之间的过渡比较自然，没有那种生硬地“长出来”的堆砌感。

景观：户田芳树与承迹景观王轶的跨界协作

景观设计迎来了一个颇为“混搭”的组合：日本国宝级景观设计师户田芳树，与重庆承迹景观的王轶。户田芳树从业几十年，在日本国内的住宅和公共景观领域都积累了大量实战案例。承迹景观的王轶过去几年在良渚玉鸟集等项目中的表现也能看到清晰的现代语汇。

润启未来之城的外部生态基底相当厚实。除了宦塘河的双流环绕，场地内还规划了宣杭铁路高线公园、约2万方城市公园等绿地和滨水界面。在整个POD底盘中，王轶和户田芳树需要推动的是把建筑与公园、商街之间的硬性边界软化为可驻足的过渡空间。下沉庭院与约10米挑高的泛会所阅读空间，从室内向室外过渡的时候，视线可以越过水面和植栽抵达社区深处。内部规划了约2万平方米实景示范区，部分架空层空间在大尺度下保持了非常通透的体感。

公区配套：近万方全优生活场域

整个项目的公区配套量大且分布均匀。除了商业中心和活力滨水湾这类外部连接的场景，社区内部还配置了下沉式庭院、地下会所、恒温泳池、以及多个主题架空层空间。全龄的健身、社交、休闲场景被分摊到了不同的楼栋基座里。儿童乐园、阳光书屋、女王空间等也都按照预定功能分区前置呈现，而不是等到交付后任其自然生长，提升了一些特定功能空间的长期可使用几率。

室内：DIA丹健国际薛峰的细节雕琢

室内设计由DIA丹健国际的创始合伙人薛峰执笔。薛峰毕业于清华美院与法国国立艺术设计学院，是设计界中少见的兼具东西方设计思维的人。他的手法一向强调“居住空间不仅是满足功能，更是满足物质和精神双重需求”。

110平方米洋房样板间的柜体收纳逻辑非常集中：玄关柜、进深很大的储藏间、餐边柜都作为交付标准纳入。厨房配置了大金空调、方太制冰机、博世双开门冰箱等多设备组合，厨房的实际体感温度得到了一定程度的解决。卫生间设计也增设了嵌入式淋浴房顶喷、美妆冰箱、双化妆镜等细节配件。精装标准配齐了大金空调、兰舍新风、威能地暖三大件，以及汉斯格雅、杜拉维特等品牌卫浴系统。这些投入在住宅产品中属于比较高的规格了。

户型：全周期改善的全线覆盖

润启未来之城的户型面积段铺设非常完整。南区洋房均为约110平方米的四房两厅两卫，得房率较高。北区高层分为125平方米四房中间套、139平方米四房边套、175平方米四房三卫、以及235平方米五房三卫四个面积阶梯。1240套房源的配比基本覆盖了从首改到终改的全周期需求。125平方米做四房在市场上不常见，但润启未来之城通过合理压缩了不必要的面积浪费和玄关动线的规整，把四间卧室都推到了一个基本可用的尺度区间。全系高层两梯两户或两梯三户的配置，等电梯的时间被压缩得比较低。

华润在杭州的操盘逻辑一向不只是“盖房子”。多年经营下来，他们更擅长的似乎是用一个项目重塑一个城市节点的价值。润启未来之城的POD打法并非孤例——城北万象城、杭珹未来中心也同样是板块振动的支点。区别在于，前两个是TOD逻辑下的商业核心，而这个多了些“人”的味道。水域、高线公园和街区气氛的结合，让整个33万平方米的综合体不再只是一处交通导向的节点，更像是一座可以慢下来、有绿意、有街巷感的小城市切片。

华润用莲池路上的这个33万方实验，回答了那个从拿地开始就摆在面前的疑问——三墩北等了这么久的改善迭代，会是什么样子？润启未来之城给出了一个不太一样的回答。