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拿地 5 天火速公示！保亿闲林超低密低密大盘，19 幢联排 + 3 幢洋房完整解析。

城西开发商内卷再升级！4 月 8 日土拍拿下地块，4 月 13 日规划公示，保亿闲林低密项目创下拿地到公示超快节奏。

地块历经 23 轮激烈竞价，溢价 21.91%、成交总价超 6 亿、楼面价 15654 元 /㎡，容积率仅 1.05。

打造 4 层联排 + 7 层洋房高低配低密社区，紧邻地铁 12 号线黄泥坞站，是城西刚需改善、终极墅居兼顾的稀缺产品。

一、开发商深耕城西，低密打造经验充足

城西购房者对保亿并不陌生，深耕闲林、青山湖两大低密板块，代表作口碑稳定：

闲林板块：保亿丽景山、保亿围庐，老牌成熟低密墅区；

青山湖板块：保亿丽云府、保亿观云昆月城，湖山改善大盘。品牌不追逐高曝光，开发风格稳扎稳打，在杭州本土改善圈层认可度较高，擅长打造低密度洋房、联排产品。

二、地块基础信息 & 土拍背景

地块编号：杭政储出 [2026] 10 号闲林单元 YH120201-01 地块

用地面积：37235㎡，总建面 73948.8㎡，地上计容建面约 40528.8㎡

核心指标：容积率 1.05、建筑密度 35%、绿地率 30%，住宅层高≥3 米

拿地数据：23 轮报价，总价 6.12 亿，楼面价 15654 元 /㎡，溢价 21.91%

规划产品：19 幢 4F 联排 + 3 幢 7F 电梯洋房，全盘纯低密无高层

出入口布局：主大门、社区门厅设置在西侧高教路，北侧集中配套用房

三、区位优劣势客观拆解

优势：地铁通勤通达全城，距地铁 12 号线黄泥坞站直线约 400 米，步行友好；12 号线串联未来科技城、之江、城西主城，自驾依托高教路、天目山西路，快速通达西溪印象城、绿汀路万象城、老城西核心，产业通勤、日常出行便捷。

短板两大痛点

北侧杭徽高速噪音干扰：3 幢 7 层洋房全部排布在地块北侧，充当小区隔音屏障，洋房定价会做性价比倾斜；

周边界面老旧：西临闲林山水、东靠盛世嘉园、南侧怡景花城，均建成多年老式多层小区，短期城市界面观感一般，无全新连片开发界面。

四、板块对标，市场价格预判

对标 1：保利和著薇棠轩（板块纯洋房标杆）容积率 1.5，限价 2.7 万 /㎡，此前去化速度极快，地段优于本项目、无高速噪音干扰。本项目地段偏弱 + 北侧高速噪音，不限价后通过提升产品力平衡价差，洋房预估均价约 2.8 万 /㎡，主打刚需改善性价比。

对标 2：绿城溪径恒庐（板块联排标杆）

溪径恒庐联排主流单价约 5 万 /㎡，精装总价千万级起步；保亿地块楼面价更低，定位亲民改善联排，联排预估均价约 4.8 万 /㎡，门槛低于绿城系墅居，承接城西刚需置换终极改善需求。

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