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老路走不出新风景

地产行业持续的低位徘徊，不代表地产就没有未来，反而是地产越来越成熟，越发回归到居住的属性上来，回到产品本身来。

成熟的表现之一，就是地产由依仗规模变为考验绣花的功夫。

以金茂晓棠139户型与中海锦叁号院143户型做一个对比，就可以看到每一处小空间绣花功力的积累下所带来的整体产品力的差异。

1

入户花园

入户花园可能是最能体现两个户型产品力差异的一点。

中海锦叁号院入户归家动线更独立，入户花园就是入户花园，北阳台就是北阳台。入户花园仅仅在打开电梯的一刻为业主所用，之后就变成与业主无关的空间，再无他用。

金茂晓棠的入户感更开敞，北阳台和入户花园的形成一个完整的空间，利用率更高，使用场景也更多。

电梯开门一刻之外，与厨房形成良好的互动，给你更多使用的场景和时间。

金茂晓棠这个入户花园要想更好用得有两个前置条件：

1、楼梯间的门要消防联动，形成常闭机制，保证入户花园的隐私；

2、电梯的管控也必须业主才能到达专属层，形成入户花园的专属性。

关于金茂晓棠这个户型的入户花园的独特之处之前也写文章专门分析过详见一下文章，这里就不再赘述。

成都金茂晓棠最有启发性的一点--时间得房率！

当滨海望雲遇到金茂晓棠--一次技术的探讨。

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2

管井布局

小小的管井，让看起来很一样的两个核心筒带来了非常大的产品差异。

首先是带来入户前的通道长短的差异，

中海锦叁号院143的入户前通道更长，占用的有效使用面积更多；

金茂晓棠139则很好的控制了入户前通道的长度，做到理论最小值。

同时，

中海锦叁号院143入户前看到管井门，

金茂晓棠139的入户前的感受更干净，更舒适。

其次，带来入户花园的差异，

中海锦叁号院143管井的布局下，增加的这部分如花花园就是浪费，就是电梯厅的扩大，是无效的；

金茂晓棠139管井的布局下，这里是不敏感的，能控当然好，不控入户花园大点也挺好，毕竟除了入户花园之外，还拥有北阳台的角色。

3

入户门

中海锦叁号院143的入户门为单扇门，

金茂晓棠139的入户门为子母门。

在气势上，金茂就赢了，毕竟以前子母门常用在大户型上，给客户带来的感知更强烈。

4

玄关差异

中海锦叁号院143是一字型玄关，且是单面的，空间利用率低，实际功能弱，

金茂晓棠139则采用L型玄关，从尺度和和储藏量上看，功能更强，空间利用率更高。

5

户型布局

中海锦叁号院143是单套房，

金茂晓棠139，面积更小，双套房。

中海是强调主卧功能的加强，金茂则强调家庭成员的平权。

核心还是对客户研究的理解不同造成的面积分配的不同。

因为核心筒是几乎一致的， 不会存在因为得房率的差异带来的套内面积的巨大差异。

金茂晓棠139更适合两代人同居，多成员家庭下，干扰更少。

中海锦叁号院143实际的居住功能则要弱很多，尤其是购房客户有真实居住需求的情况下。

6

主卫与主卧衣帽间

中海锦叁号院143更强调主卧的功能性的加强，多了独立衣帽间。但忽略了主卫的提升，看起来很刚需。

独立衣帽间功能更好，但与主卧空间联通较差。第一眼上，反而不如金茂这种与主卧空间同时展示的布局。

金茂晓棠139看似在主卧功能上处于劣势，但利用独立衣帽间的面积，将整个户型提升为双套房，这部分面积的投入带来更大的收益。

7

主卧窗的设置

中海锦叁号院143是墙垛内偏，普通的开窗形式。

金茂晓棠139则是设置一个小小的转角窗，空间视野更开阔，实际展示也是更容易让人感知，更生动--可惜的是样板间并没有将这点展示出来。

金茂还在山墙面增设小窗，形成可以采光的化妆台，这点也更容易打动女性客户，满足真实使用需求。

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8

南阳台

中海锦叁号院143次卧南阳台不够完整 ，单独展示，难以匹配公区的尺度。

金茂晓棠139相比则是与南次卧等宽，空间更舒适，既可以给南次卧独立使用，也勉强可以匹配客厅公区的尺度。

场景更多元。

9

公共储藏

中海锦叁号院143北次卧进深浅，功能弱。

金茂晓棠139北次卧进深更深，功能更强，同时还多设置了公共储藏空间，进一步完善了整个房间的储藏体系。

有每个房间的专属柜体，又有面向全体家庭成员使用的公共柜体。

同时，这个空间还可以作为兴趣展示、吧台等，满足更多的个性需求。

10

户型图展示策略

中海锦叁号院143打开了一个房间，强调更开敞。但这个开敞在感受上很虚无，多大是大呢？ 多大能打动人？其实很难量化。

金茂晓棠139则侧重实用性，这点是更好被客户感知到的。

多了一个房间，

多了一个套房，

多了一个阳台，

多了几组场景，

这些是很具象的，

是容易被感知，

也更容易满足客户实际的使用需求。

结

自以为是

两个项目在一个在东城一个在西城，城市区位不同，的确会影响销售业绩的达成，不能将销售业绩的差异完全归咎于产品的差异。

但金茂晓棠产品更好是事实，销售业绩更好也是事实；

中海锦叁号院所在的西城也有卖的很好的项目也是实际情况，

比如十公里外保利花照天珺三开三罄。

地产行业处在低谷不假，

但产品力却是最好的时代。

设计人的能力不能处于低谷，否则危险了。

地产永远在，无非规模大小和形式，

行业在就有岗位的需要，

只是是不是你就不知道了，

地产下行不是能力不行的借口。

乍一看，

两个项目的户型几乎一样，

都是成都很典型的布局，

但经过精细的打磨，

产品力的差异是巨大的。

别人都已进入产品绣花时代，

你还这么粗放，

怪不得你卖不好。

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