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地产存量时代，开发商在积极探索新的开发模式，“全架空社区”模式应运而生，成为当下的新宠儿。天津、杭州等多个城市相继出台相关住宅新规，鼓励开发商利用底层架空设计创新。本次11月21-22日考察研学将带大家前往天津，探索楼市新物种——“全架空社区”，考察将参观4-5个典型代表项目+主题研讨会。

▲架空社区设计示意

▲架空社区设计示意

▲架空社区设计示意

2024年天津颁布的《住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见》，明确住宅用地首层全架空车库不计入容积率，鼓励住宅采用架空平台停车等多样化停车形式，还鼓励住宅首层多样化利用，可设置健身房、儿童活动室等供业主活动的空间，也可设置便利店等商业，这促使开发商积极设计建设架空车库住宅，推动了创新住宅在天津的发展。

2024年12月13日起，杭州开始实施“计容新规”，规定符合条件的小区主入口门厅、开放式风雨连廊等不计容，部分封闭式阳台1/2计容，并鼓励展开多样化的停车形式，规定“用于满足停车配建最低标准的停车空间（包括居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间等）可不计入容积率指标，杭州新建住宅小区的楼盘品质，将大大提高。

近年来，杭州、天津、苏州等多个城市相继出台住宅新规政策，鼓励开发商利用底层架空空间设计创新。其中最引人注目的变化是——地上架空车库。这一变化不仅告别地下车库的潮湿阴暗，让车辆停放在阳光之下，更彻底改变了小区的人车分流方式。

天津中建·理想城是天津新规发布后 首个架空层住宅项目。结合天津的实际情况，引入新加坡的“空中花园城市”理念，项目通过架空平台设计，将社区地坪整体抬高约5.4米作为架空层。

| 天津中建·理想城架空层上下层动线

在架空层内，除停车功能外，还在中庭及景观轴线周边设置公共设施包含泳池、健身房等运动空间，以及洗衣房、自助超市等服务空间，为居民提供更优质、更便捷的社区环境。

| 天津中建·理想城实景图

2025年4月苏州发布《苏州市改善型住宅项目规划管理 相关技术要点 (试行 )》，鼓励合理利用住宅底层公共空间。多层及以上住宅建筑(≥4层）的底层空间，满足以下条件的可不计入容积率。

中铁上投Z30号项目是苏州首个首层架空做车库的项目，这一举措开创了苏州豪宅归家全新时代。首先实现实现无雨归家，从架空车库通过归家大堂垂直电梯直接入户归家，真正做到人车分流。

车主平进平出，无需通过坡道下到地下车库，大大提升归家体验感。此外，打造阳光景观车库，将地下车库抬到地面突破传统地下车库的设计概念，使车库成为建筑景观的一部分。不仅能为车主提供一个更加宜人的停车环境，还能提升整个建筑或小区的品质和形象。

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