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中欧金茂锦棠——片区的改善期待

这个项目从获地就备受瞩目，又是金茂“金玉满堂”产品线的棠系在青岛的首次落地，1.6的容积率加上此前中欧金茂府的热销、和山东金茂近年来不断的产品进化，很容易得出一个答案，高新区的改善标杆。

如今谜底揭开，答案没错，但和预期有差，好比原本应是一场大比分取胜的球赛，而哨响结束，1：0小胜。

只能说，在土地研判产品定位时，金茂已经意识到了市场的严峻性，所以非但没有做加法，而是做了减法。

虽有大至192甚至200多㎡的复式，但主力户型125到150㎡，相较143到186㎡的中欧金茂府，已经在一边控总价，一边考虑通过125㎡市场空缺快速出货。

毛坯交付更是进一步降低了项目总价，虽从逻辑上更对位主打年轻成长型家庭的棠系定位和片区市场，但也导致棠系引以为傲的收纳体系无法落地展现，也许样板间和后期的精装增配方案会给客户多一个开放选择。

天津上东金茂晓棠与日本设计师本间贵史合作，打造的3+1巨兽收纳体系

然后户型，老赵也和多数人一样不得之但纳闷户型审批的真实过程，为什么三年前的中欧金茂府科技精装交付可以做到阳台半赠送，而如今的锦棠的毛坯交付最终是全包封阳台面积不赠送？

也顺便研究对比了下中欧金茂府的143㎡户型和锦棠的140㎡户型，大家可以看下，半透明是锦棠户型。

这就导致，在南向面宽一致的假设下，户型进深明显变大；所以实际上要比中欧金茂府143㎡的户型面宽收窄，进深放长；也就降低了"牺牲宽厅、三房变四房"的可行性。

而再换150㎡户型对比，可以看出相较中欧金茂府143㎡的空间，多出的7㎡建面给予了更好的次卧空间尺度和凹型的厨房展开，让整个户型的居住舒适度达到质变，而“次卧不憋屈”、“大户大厨房”这两点，恰恰是多数伪改善户型痛点所在。

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但对于这个项目，老赵至今还抱有莫大的期望，因为一方面产品颜值还没真正展现，另一方面棠系主打的是全龄友好社区，尤其“亲子的园林体系”会给到业主不出社区、全龄陪伴孩子成长的生活空间；包括青岛金茂的第一个社区会所，以及高推货量下的首开的价格，都很值得期待。

中欧滨湖国际——时也运也命也

同白沙河片区的青特缦云，如出一辙的户型产品，可以说是在对于青特产品研发具备里程碑意义的一代作品。

改善地块改善产品，加上成熟的会所配套，赶上了片区短暂的改善空档期，是个人对这个项目的整体理解。

一期已经交付，兑现品质但相较于示范区的展示界面又显得中规中矩；在售的二期相较于南区，无论是会所距离还是景观节点上，楼座价值还会差不少，所以降价也算合理，对于遭遇降价的一期业主来说，还算安慰。

对比来看，东侧的四个楼明年年底交付，相较锦棠有交付优势；而四房两卫的143户型加上1.3-1.35的售价，会在未来一段时间内对锦棠的140户型造成市场压制，非瞰河的160户型又弱于锦棠的150户型。

这里可以盘点下中欧片区改善界面的购房选择，锦棠125㎡，滨湖143㎡，锦棠150㎡，滨湖瞰河160㎡户型，是老赵的个人建议。

高实金茂·文典府

为什么高新区现在只有中欧片区和非中欧片区的区别，是因为在当下的高新区，只有中欧片区还有销量可言，文典府就是典型的改善样板。

实则小区质感、会所配套相较中欧金茂府还要拉满，相同的户型面积段，类似的科技精装，但市场和客户却不买单。

现在来看，不到220万就能买到科技精装的160平，而且是容积率1.8的10F低密，价格足够探底；但更多客户还是把票投给了中欧滨湖和中欧片区更为成熟的配套界面。

实际感受下来，相较于中欧片区的人流车流，中片区确实略显冷清；现房销售已经成了这个项目的可见未来。

然后说下非改善项目：

中欧金茂悦北7区

全区的人才房转商品房，加上高层的产品，整个小区仍处于持销加推的阶段；

在售面积段89、105、115㎡，整体均价9000多，小面积已经是接近8000；

在房价首付的双重下调后，十几万在高新区买学区新房已经成为可能，这在片区历史上也可谓最低门槛。

但对于这些客户，先对比二手房再看现房，已经是让自己不后悔的必要动作。

中欧滨江悦

已经进入清盘甩货阶段，尚剩五六十套房子，对比中欧北七区，有点近似最后的狂欢。

“89平70万，110平94万，加一万送两个车位”的价格如同是对老业主的疯狂背刺。

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