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地块紧邻7号线林家潭路地铁站，出行非常方便，但同样，也会存在地铁共振带来的噪音干扰。

2、占地：37331.5㎡，地上建筑面积46664㎡。

3、其他规划指标：容积率1.25，建筑限高60米，建筑密度45%，绿化率30%。

这个指标有多种业态组合方式，其实可以结合地价情况予以取舍定位。

4、成交信息：2025年7月23日，由星河&天鸿伟业底价摘得，成交楼板价14400元/㎡；

在这样一个偏刚需刚改类的板块，1.25容积率的地块该怎么做？

【2】星河解题思路

相信星河也看到了诸多市场和土地质素本身的难点。所以此项目嫁接了苏州自2024年以来推出的三个产品提升点（苏州产品的三次变革）。

分别为：四代宅洋房业态、叠加业态、全域抬板社区。

我们先来看下他的鸟瞰图：

四代宅的洋房业态、叠加业态，在苏州市面上都已经出现过，并非首家或创新。

但抬板社区，在整个苏州尚属首次亮相，这一点比较值得期待。

什么是抬板社区？我等会会讲到。

我们先来讨论下，星河的解题到底妥不妥。

星河值得肯定的是，他没有照搬过往项目的成功经验，而是真正动了脑筋去研究苏州发布的改善新规，他在想方设法的去解题。

这一点是要点赞的，为不躺平而点赞！

但是，叠加真的好卖吗？这个地方，西侧临着通园路，做四代宅真的合适吗？我并不这样认为。

上一篇文章我讲过，最理想的就是拉高容积率，降低楼板价（亩单价不变，政府并没有亏），做全洋房（哪怕有两栋中高也行）的首置刚改型社区（湖西源启定位探讨）。

但在容积率1.25，楼板价14400的命题作文下，我认为退而求其次的策略是：做洋房+别墅。

并且，洋房不做四代宅，因为四代宅影响楼间距且很难产生溢价、且此小区真不适合住四代宅——周边环境一般。

再者，别墅面积不会大，最好是要控制在180㎡左右，加地下大概在250-280㎡。

洋房也是中小户型，用来跑量；别墅的量不会太多，大概三五十套，也比较安全。

以上仅是个人观点，星河的方案选择应该也是经过慎重考虑的。

【4】什么是抬板社区，优劣势分别如何？

“抬板社区”这个说法听起来可能有点专业，但它的核心思想其实非常直观，就是一种“向上要空间”的建筑设计创新。

下面我用一个表格和更生活化的比喻来帮你快速抓住它的精髓。

🏗️ 比较形象的比喻：

你可以把抬板社区想象成：

高脚屋或吊脚楼：就像传统的高脚屋，将生活空间抬离地面，以规避潮湿和虫蚁一样，抬板社区将整个生活区抬高，远离地面的潮湿和车流干扰。

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大型体育场的看台

整个社区就像一个巨大的看台，“观众席”是住宅和花园，高高在上，安静且视野开阔；“比赛场地”是车库和部分配套设施，在下面高效运转。

🏗️ 优势是什么呢？

首先，住宅的视野更为开阔了，社区外部道路对低楼层的影响降低了；

其次，地库的潮湿、通风差、采光差等等问题都能迎刃而解了。

第三，对于1F带地下室的产品，地下室的采光、通风效果也会更好，地下室的利用率会提升；

第四，抬板后，社区的配电房、开闭所、垃圾房等均可置于1F位置，低于居住层，这大大弱化了配电房及垃圾房等对周边住户的干扰。

第五，利用约8.7米的高差，可以做出垂直的园林绿化体系，园区景观将更加丰富。

🏗️ 劣势是什么呢？

核心是回家的动线比较复杂。对于长三角冲积平原地带的我们来说，常规的回家习惯都是在水平面上回家，鲜有需要通过坐电梯或者扶梯才能到达小区平面的社区。

这一点，可能对居住习惯有所挑战。并且，对老人及行动不便的人群并不十分友好。

整体而言，抬板社区本身是一个非常值得期待的新型产品。

概念是个好概念，但具体兑现效果，仍与单项目的设计有关。

🏗️ 走在前列的抬板社区长什么样呢？

安澜上海，这是上海首个全域抬板社区的项目。

他的住宅首层标高是10.4米，高度更高；且因其是高层住宅社区，停车压力较大，整体做了两层地库，B2 层下挖6米，B1层下挖1.8米（仅较路面低1.8米），首层地上单元大堂3.9米，首层住宅10.4米（如下图）。

这样的抬板高度，能够实现非常好的景观效果，以及居住体验。

杭州的大家的咏印明庐，采用6米架空车库+5.6米架空层设计，首层住宅抬高近12米，全社区共用了26个贝金米黄石材拱券，让整个社区更加挺拔。

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并且，他们的会所还利用挑高做了哈利波特款图书室。

这两个抬板社区都是非常经典的项目，他们的相同之处是，他们的抬板高度都达到了10米以上。

那么，咱们苏州的抬板首秀项目做得如何呢？

【4】星河湖西源启方案浅析

项目由22栋4F叠加和2栋11F四代洋房组成。叠加共约194套，洋房约88套。

首先，这个项目的整体抬高高度是5.2-5.4米之间，基本就是车库的正常层高（车库大概4米高，园区覆土大概1.2-1.4米）。

该项目没有做架空层，所以，即便他是抬板社区，但但从高度上，就已经有所逊色了。

第二，该项目做了全域抬板，这个相对于个别项目的局部抬板，还是要出挑一些的。这点值得肯定。

第三，该项目的配电房和开闭所、垃圾房等放在了外部道路齐平标高的层面，这对周边住户的影响会小很多。

第四，小区1.25容积率之下，只有2栋小高层，其余全是叠加，小区内的绿化空间较为有限，并没有太多可以发会的空间。

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