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在苏州道壹号项目 1.5 公里半径范围内，居住密度是极高的，约有3.6万户。注3这里是苏州金融中心。一条苏州大道上，集聚了园区 60% 以上的政务机构、50% 的企业总部、70% 的上市公司。注4这是一条行政轴、经济轴、人才轴。

因为土地价值极高，因此原来的住宅，基本都是大高层。

其中按照房龄算，10 年房龄以上的房子，超过 3 万户。如果把半径放到 3 公里范围，住宅达到了惊人的 8 万户，其中 80% 的房龄超过 10 年。现在的房子迭代速度太快了。别说十年，仅仅三年，产品力就可能差出一个时代。十年前的那些“高端盘”，放到现在来看，户型落后、得房率低、没有架空层、没有会所、物业更是跟不上了。而这些住在“老豪宅”里的家庭，手里有钱，有强烈的置换需求，但他们面临一个尴尬的局面：在这个半径内，在售的新房，算上苏州道壹号，根据本号统计，一共就两个。

从稀缺性角度说，苏州道壹号实际上完全可以躺着慢慢卖。

但是，招商蛇口，并没有放松对产品的渴望。在产品设计上，实现了园区新房首个台板社区。把整个小区，在垂直角度设计成为一个 “超级底盘” 的系统。简单说，就是把社区分成三个垂直的 “世界”：生活层、会所层、地下层。

生活层：这里是洋房住区，是归家的核心场域。新加坡式的立体园林、四大主题架空层、单元入户大堂…… 一切关于 “家” 的静谧与纯粹，都放在这一层。

会所层：约 4000㎡的超级会所，全部 “沉” 在地下。这不是为了省钱，而是为了把地面还给景观和居住，同时让会所成为一个不受外界干扰的 “理想城邦”。恒温泳池、球馆、私宴厅、棋牌室、KTV、健身房…… 你能想到的高端会所功能，这里几乎都有。

地下层：这不是普通的地库，而是一个 “城市通行效率层”。阳光地库、2.5 米宽车位、新能源充电桩预留、自助洗车房、甚至宠物空间和小招驿站…… 从业主开车进入地库的那一刻，归家的享受就已经开始了。

这个小区实际上，地铁入口就在小区边上。但是招商蛇口为了宠爱客户，让客户能够更加惬意地归家，依旧砸钱把地铁出口和小区车库直接相连了。甚至为了让业主早起做地铁上班更惬意，打算在地下层开局一个社区食堂。上班路上，在小区里就直接可以买上一份早餐。

当招商蛇口总经理，在现场发布会上，宣告了这个产品设计细节的时候，台下的客户，发出了惊人的一致回应：“哇哦”！

显然，成本又花在客户的痛点上了。

更让人心动的，在户型的设计上，这一次苏州道壹号，并没有机械的放大户型的面积。而是，少见的既控制了面积，但又实现了功能尺度。

简单的说，让改善客户最大化减轻自己的“荷包压力”，同时实现了生活尺度的“不将就”。

新房市场卷到现在，招商蛇口发起了革命。如果说，过去新房设计，是通过扩大户型面积，让客户“费钱”实现的。那么如今的苏州道壹号，选择了，让自己“费脑”，用产品设计，实现功能多样化。

园区高端改善最痛的，从来不是房子不够大，而是空间不对位：气派玄关堆满杂物、大横厅中看不中用、老人孩子挤在一起没隐私。苏州道壹号用 170 天、1000 多位业主共创，把这些痛点，一笔一笔改进户型里。

建筑面积约 143㎡户型，实际使用率约 104%

实际接近传统约180㎡的享受（按照普通套内80%得房率推算，下同）。这个户型实现了，全明电梯厅、三联大阳台、转角飘窗、无柱化设计……每一处“赠送”和“优化”，都为了让空间真正“活”起来。

全明独立电梯厅，让业主走出电梯的那一刻，就已经进入了“自家领地”。鞋柜、外套、婴儿车，都可以在这里妥帖安放，不用再堆在玄关。一个电梯厅的收纳，甚至相当于一个传统户型客厅的收纳量。

无柱化设计让客厅和相邻的房间可以打通，满足家庭全生命周期的变化需求——孩子小的时候，需要一个开阔的玩耍区；孩子大了，需要独立的书房；老人来了，需要一间安静的卧室。甚至，在南向次卧北侧的独立储藏室，提前做好了防水，也预留了洗手间需要的上下水管道。为的就是，照顾到部分三代同住，需要2个套房的场景需要。一个产证面积仅约143平的户型，实现了3卫。一个真正可成长的户型就能搞定。

建筑面积约178㎡，更是实现了，实际使用率约105%

明眼人一看这个户型就知道是赠送率“王炸”款。全户型一堆的飘窗赠送，新规范下高赠送的三联阳台。让这个户型的实际使用率非常高。在户型力上，实现了南北真正意义的通透、超大LDK一体化客厅，还是双套房设计……

每一个细节都在回应改善客群的“隐形需求”

主卧套房不仅尺度奢侈，还预留了独立的衣帽间和四件套主卫；次卧套房可以留给老人或长大的孩子，保证各自的隐私。而且，这个户型同样有无柱化设计和全明独立大电梯厅，大采光之下，又兼顾空间的实用性。值得一提的是，这项目外立面都采用公建化设计——玻璃、金属、石材的搭配，让建筑历久弥新。毕竟，现在的改善，都倾向于获得一个强地标属性、强社会标签的房子。

升级换房，面子也很重要

更难得的是，苏州道壹号，自己一直给自己出难题。因为在这个项目上，有苏州首个AB双风格精装可选：温润奢适/现代松弛，把审美权还给业主；搭配深度睡眠静音系统、买手级精装供应链，拒绝无效溢价，只留实用与质感。

规划108项物业服务、会所拟全年运营、招商蛇口多年社群运营经验、临近规划地铁站及计划引入社区食堂（注5）……

别人还在卖 “房子”，苏州道壹号已经在造生活。金鸡湖右岸省王6.89 万/㎡楼面价在前，苏州道壹号 5 字头纯洋房，同地段、同业态、巨大价差。园区改善等了太久，终于等到一个不凑活、不将就、真懂你的答案。硬件可以堆砌，生活方式不可复制。服务可以模仿，170 天的真心无法速成。苏州道壹号，从硬件到软件，从户型到服务，从会所到地库，从电梯厅到社区食堂——它卷的不是价格，是生活标准。