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上海长滩

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从现场的情况来看，约18万方环形“江豚形状”集中商业现在已经差不多建成了，未来会打造成奥特莱斯主题商业，预计明年才会开业；

中间的那个球体建筑是世界第三、全国最大的球幕影院，现在还建设中……

约180米高长滩观光塔，仅B1层区域和“云端咖啡馆”所在的15-18层开放，在上面可以清楚的看到长江与黄浦江的交汇处。

上港集团与万豪集团计划以万豪旗舰品牌“Marriott万豪”打造上海长滩高品质酒店，这将是万豪集团旗下豪华品牌首次入驻宝山区……

住宅方面，项目的1-4期已经建成了，超3000户业主交付入住。

人气最旺的应该是上海长滩的约3.3万方瀑布公园、约4.1万方坡地公园，还有约1.75公里的滨江观光步道了。

傍晚能看到不少形形色色的人在这里，跑步、溜娃、还有钓鱼。

值得一提的是，上海长滩的建筑与周边环境还是有明显的割裂感的。

往西走就是大片、大片的工厂，像宝钢物流公司，宝钢发展公司。往南走则是各种老破小，宝钢XX村之类的……

项目与周边的环境有种割裂感，反而是码头的“工业”江景与这里显得更匹配。

别看上海长滩如今认购率惨淡，但是在5年前，这里也称得上宝山最火爆的区域之一了。

项目的前三期的网签率都已经接近100%了。

5年时间，为什么一个项目的热度、销量，能有这么大差距呢？

在笔者看来，最主要的原因还是上海楼市整体下行导致的。

不难看出，上海长滩卖的最好的那段时间，也是上海楼市最火热的期间。

此外，上海长滩本身也有着不小的问题。

1、长滩的位置，决定了目标客群受限制！

上海长滩虽然位于宝山主城的淞宝板块，但是该板块距离上海市区较远，轨交方面只有一条3号线。

购房人群主要是当地居民改善需求，或者在宝钢工作人员，外区客流很少，从而造成后续开盘热度逐步下降，购买力无法跟上。

2、产品和板块的“错位”非常明显。

上海长滩这次推出的是78-133㎡的1-3房，定位就是江景大平层，所以户型设计都很“前卫”。

例如，78㎡的户型被做成了1房间，但是有南向双阳台；118㎡的边套采用的是2房设计，只有主卧是朝南的；约130㎡的户型虽然做成了3房，但是也只有主卧是朝南的…

如果是在陆家嘴滨江、徐汇滨江、或者黄浦滨江，这样的江景大平层肯定是热门抢手货。

但是在宝山郊区，明显客户的购买力是不足的，这种小众的户型注定了在销售的时候，是房找人，而不是人找房。

上海长滩

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