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杭州鹭栖湖云庄

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业主预期高不难理解，作为“桥西最后一块拼图、一线运河洋房”，稀缺性不言而喻。

2023年8月，项目137套房源一把梭哈，主流总价850-1800万（不算跃层）。即便当时有IFC分流，依然入围1249组，中签率10.97%，差点限售。

但它同样伴随不少争议，曾经历“房企暴雷、项目停工、自筹公区升级”等诸多波折。

同时，作为限价时代的产品，室内精装、会所配套等方面有所不足。引以为傲的运河景观，房源间分化也很明显。更重要的是，当下行情比较疲软。

这个话题性红盘，最终将获得怎样的市场回应，不禁悬念迭起。

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小河云庄容积率1.7，由6幢7层洋房和1幢11层小高层组成，主力面积165-350㎡，限价51440元/㎡。

纯大户型低密社区的设计，桥西核心区内能超过或与之媲美的，只有江南里和碧玺西区洋房。

以铝板+大面落地玻璃为主的外立面，虽无法与周边的干挂石材盘（如碧玺、运河宸园等）拉开质的差距，但胜在风格更轻盈现代，贴合当前审美潮流。

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步行不到300米是天阳D32，到地铁5号线大运河站直线超800米，相对较远。

公区可圈可点。小区东侧1幢和6幢之间，打造了一片层次丰富的中心园林，融合了水系、草坪、灌木、树木、石拱桥和廊亭等元素。

经过众筹升级，以石材背景墙和星空顶构成的入户大厅，更是备受业主好评。

美中不足的是，小区会所功能不够齐全，设置了会客厅、书吧、健身房、童玩区等，但缺少恒温泳池这类高端楼盘常见的配置。

室内精装也比较普通，标准层高3.1米，东侧沿运河还做了2套商墅。

不过，这些不足在项目先天条件下情有可原。小河云庄占地只有23339㎡，仅137户，加上又是热门限价红盘，配置妥协在当时是普遍现象。

至于装标，对改善富人来说应该不是问题，完全可后期砸掉重装。

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在许多人眼中，小河云庄最无可替代的是“一线运河景观”。

从业主分享的照片看，视野确实超赞。站在超大L型阳台上，运河美景如画卷般在眼前展开。河水连绵，两岸绿意盎然，与远处的建筑轮廓相映成趣。

正南面还有一片占地近5万㎡的小河公园，坐拥“三河交汇”（运河、小河、余杭塘河）的独特景致。

但这样的无敌景观，未来可能大打折扣。

小河云庄和小河公园之间，还有一宗狭长商地待出让。占地1.12万㎡，容积率2.3，限高24米。

小河云庄南向第一排均是7层洋房，总高约23米。小高层位于第二排，总高35米左右。

这意味着，除了小高层8层以上，小区其他房源的南向公园视野会被明显遮挡。包括东南向的运河视野，同样受到影响，将来可能只剩碎片化景观。

另外，运河边的树木浓密且高大，基本4层以上才能看运河。

综合来看，沿河排布的1幢和6幢的东侧房源，尤其是4层以上的350㎡东边套，视野最佳，真正实现一线运河无遮挡。

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