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虹口北外滩上演了今年上海最激烈的土拍争夺战，总计七家房企参与围猎 ，最终定格溢价率46.33%，刷新上海规则调整后最高数据。
绿城外滩新百年一号作品，将推4栋10-29F高层，预计未来将冲击20万/㎡板块天花板！
最新曝光效果图和户型图如下所示：
绿城拍下的这块地在功能上是纯住宅用地，但经过举牌中间的竞高品质环节，需要建设的配套面积有了大幅增长。
公共服务设增加到2600㎡，高端人才住房配建比例达到2%，也在900㎡以上。
可售楼板价已经跳涨超过13万/㎡，
看齐徐汇滨江地王。
除此以外，还有两个有些特别的条款。
地块南侧界面保持公共性和开放性
在土地交易网站公示的地块预合同中，我们可以看到这样一条特别条款。
这对一个顶豪项目来说的确算个不利影响，毕竟在那样的客群中，隐私感可能前所未有的重要。
不过，在目前公示的项目方案中，我们就能看到妥协与折中。
人行主入口正对南侧东余杭路，两面围墙包裹延伸。
车行出入口分别在东西两侧，超长直坡，一方面是更好的驾驶体验，一方面是考虑豪车超低底盘而减小了坡度。
消防出入口全部在东侧，更靠北一些的可能未来兼做垃圾回收的进出。
而唯一的“开放界面”留在了西侧，正对配套用房，门前广场衔接公共绿地。
这样的做法也算部分回应了一侧开放的规划要求，同时最大程度实现了封闭管理。
在模型中，可以进一步感受下这部分的空间关系。
可以看到，为了消化约2600㎡的配套用房，2号楼延伸出来的配套用房做了两层，向北衔接车库出入口，也充当了这一段围墙的作用。
西侧与南北通道施工有部分重叠
虹口目前最大的市政工程，恐怕就是贯穿虹口的南北通道与19号线。
年初出让的金茂&庆隆地块里也有非常类似的条款。
好消息是如果按计划推进，会与项目的施工周期重合，后续影响比较小，之后从北外滩过江，又多了一条全新选择。
拿地后绿城发布的海报中点明了“潮鸣白玉兰”，似乎想暗示产品系列。
不过上海一切滨江豪宅，谈论产品之前都得先回答一个问题，能看到多少黄浦江。
从地图上看，项目正南到滨江大约900米，基本上没有视线遮挡。
同时我们也去地块上跑了一次航拍，提前剧透一下景观视野。
简单做了一个实景模拟，可以看到虽然地块北侧还有一些高层建筑，但是南向视野非常开阔，且正对陆家嘴天际线。
北外滩这边白玉兰广场与友邦AIA大楼分列视线两侧，夜间景观或许更优。
在一百米限高下略显一点点可惜，城市云端豪宅感觉好像还差了一口气。考虑到还有一些小高层项目在南侧，预算充分的朋友，建议还是至少冲20层以上。
顶豪层高，不过似乎不及徐汇滨江纯粹
其中，2号楼和3号楼应该为双楼王，均为正南朝向百米高层，两梯两户配置。
或许也会留几套600㎡左右的顶复。
1号楼为10层洋房，同样正南北朝向，只是缺少了高区视野。
4号楼底层结合了人才配套用房，且在地块最北侧，主打的应该是项目内部的景观视野，楼间距有66米以上，也相当不错。
总体而言，如果对比徐汇滨江，绿城这次北外滩的落子看起来要保守许多，
不过不“纯粹”的潮鸣，还能延续价格跳档神话吗？
更绿城的外立面
绿城以公建化立面的设计风格起家，现代化、扁平化、精致化，一直是当家关键词。
所谓公建化就是更接近玻璃幕墙写字楼，而不像传统住宅那样，看起来有很多凹凸。其实潮鸣东方的产品不是那么“绿城”，我们可以从两个楼栋轮廓上就能看出差别。
很明显，这次立面更“收敛”一些，我们通过简单建模，也选了几个角度供大家参考。
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