武汉绿城 · 沁百合官方发布|楼盘全维度解析

武汉绿城 · 沁百合

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汉口内环断供近四年后，这个项目无疑补位了核心区高端改善空白。2.5低密+准四代产品，贴合当前武汉改善客群对核心地段+产品升级的需求，也印证了核心区优质改善项目始终有市场支撑。项目的入市，也将激活武汉核心区改善客户的置换需求。

【项目名称】武汉绿城 · 沁百合

▎开发企业：武汉鸿永房地产开发有限公司

▎规划用地：1.13万㎡

▎建筑面积：约4.00万㎡

▎容积率：2.5

▎规划户数：204户

▎车位配比：208个（1.02个/户）含20%充电桩车位

▎产品类型：14-15层小高层+26层高层

（以上信息来源于网络）

【项目规划效果图】

【项目背景】

P（2025）219号地块，于2025年12月24日经过18轮激烈竞价，由武汉鸿永房地产开发有限公司（绿城子公司）以3.92亿元竞得，溢价率10.11%，成交楼面价约13852元/㎡。

楼栋规划及项目户型

项目位于江岸区大智路板块，球场横街与解放南路交汇处，整体地块不大：规划用地面积约1.13万㎡，计容建面约2.83万㎡，容积率仅2.5（内环少见低密），绿地率30%。

共规划3栋住宅：1#、2#为26层高层，3#为14-15层小高层，全部为两梯两户设计总户数204户，户均建面约136㎡，无刚需小户型，圈层纯粹；产品为准四代精装住宅，采用装配式建筑设计，目前处于待售阶段，户型已公示，待开盘信息释放。

产品规划项目设计了风雨连廊连通3栋楼栋，首层做了差异化架空层设计：3#配建住区图书馆，1#、2#首层局部架空规划健身房、公共会客厅；1#、2#沿街布局社区商业，依托准四代的设备平台设计，项目得房率有明显优势。

建面

核心特点

适配客群

131㎡

三开间朝南、阔景阳台、主卧套房

三口之家/刚需升级

143㎡

LDKB一体化、四开间朝南、南北双阳台

三代同堂/品质改善

149㎡

大面宽短进深、270°观景主卧、双阳台

高端改善

【户型鉴赏】

【项目配套信息】

【交 通】

地铁：距地铁1号线、6号线换乘站大智路站E2出口步行约260米，50米可达站点。

自驾：紧邻解放大道、京汉大道，接驳长江隧道、二环线，15分钟达汉口核心，30分钟覆盖武汉三镇

【教 育】

小学：紧邻武汉市实验小学（对口二初融科校区），周边规划台北央玺小学（意向引进育才二小新校区）

全龄覆盖：直线3km内82所幼儿园、44所小学、37所中学

【医 疗】距武汉市第六医院681m，武汉市儿童医院（三甲）、协和医院、同济医院均在便捷范围内。

【商业与休闲】

高端商业：江汉路商圈、武汉天地、武汉万象城、潮流盒子·武汉X118

烟火街区：吉庆街、保华街夜市、黎黄陂路老汉口风貌区

直线3km内371个公园，最近公园98m，2公里内覆盖中山公园、汉口江滩及历史文化风貌区。

陈实房研社综合点评

武汉绿城· 沁百合项目分析

一、项目概况

绿城沁百合是绿城高端产品首入武汉的落地项目，定位汉口内环城市核心高端改善住宅，瞄准城市中高产改善家庭，填补了汉口内环近4年的纯住宅新盘稀缺空白。

户型整体概况

面积段：129-150㎡主力户型，顶层复式168-197㎡

交付标准：精装交付

设计亮点：两梯两户、楼栋高低错落布局（14-15层小高层+26层高层），保障采光与视野

二、核心亮点与优势项目

能从拿地就备受关注，核心优势集中在5个维度：

1.地段稀缺性极强：汉口内环核心近4年没有新增纯住宅供应，项目是少有的新增供应，占据城市核心资源，地段价值本身就是最大壁垒。

2. 品牌+产品力双重加持：绿城全资操盘，是标杆性百合系首次落地武汉，产品打造符合绿城一贯的高端定位；而且在寸土寸金的内环做到了2.5的低容积率，搭配高低错落的楼栋布局，采光和居住密度都比同区域高层好很多，准四代+装配式设计也带来了更高得房率，产品本身就是内环的迭代产品。

3. 圈层纯粹性高：坚持纯改善定位，户均建面136㎡，没有小户型分流，保证了居住圈层的统一性，契合高端改善客群的居住需求。

4. 公共空间设计贴心：风雨连廊解决雨天通勤问题，架空层做了图书馆、健身房、会客厅等功能空间，弥补了小地块的配套不足，提升了整体居住质感。

5. 准四代产品优势：额外的设备平台优化了空间利用率，得房率比同面积段常规三房/四房更高，空间实用性更强。

三、配套与区域价值

项目地处汉口内环江岸核心，属于完全成熟的主城区，所有配套都是现成的，不需要等待发展。

1、交通配套属于标准双地铁盘，距离1号线、6号线换乘站大智路站E2出口步行仅260米，双地铁可以快速通达武汉三镇核心商圈；自驾紧邻解放大道、京汉大道两条城市主干道，接驳长江隧道、二环线，15分钟可达汉口全域，30分钟覆盖武汉三镇，通勤出行都非常便捷。

2、教育配套项目周边覆盖全龄教育，直线3km内有82所幼儿园、44所小学、37所中学；紧邻武汉市实验小学（对口二初融科校区），周边规划的台北央玺小学意向引进育才二小新校区，如果学区落地会进一步加分。

3、商业配套同时享受高端商业与老汉口烟火气。日常消费、聚餐休闲都不用远行，全场景需求都能满足。

4、医疗生态距离武汉市第六医院仅681米，武汉市儿童医院、协和医院、同济医院等顶级三甲医院都在便捷辐射范围内，适合有老人、儿童的改善家庭；生态资源也很优越，直线3km内有371个公园，最近的公园仅98米，2公里内可达中山公园、汉口江滩和汉口历史文化风貌区，日常休闲选择非常多。

区域价值大智路本身就是汉口传统核心区，经过多年发展，城市功能完善，是武汉少有的兼具繁华核心与生活烟火气的板块，内环核心的土地供应本来就极度稀缺，这块地的区域价值本身就非常高，核心资产的保值属性也更强。

四、开发商背景分析

本项目由绿城集团全资子公司武汉鸿永房地产开发有限公司开发操盘：绿城是国内头部的高端住宅开发商，在业内有非常好的品质口碑，尤其在改善客群中认可度很高，

本次是绿城高端「百合系」产品首次落地武汉，绿城对首发项目的品质把控通常会更加严格，目的是打造区域标杆项目，为后续品牌打开市场，整体品质兑现的确定性比较高。

五、市场价格与竞品分析价格预判

项目目前放风带装修均价约28000-32000元/㎡，顶层复式突破35000元/㎡，总价区间主力户型350-500万，顶层复式总价超600万，最终售价以官方开盘为准。

竞品对比：目前汉口内环同价位同定位的竞品主要是周边存量改善项目。

优势对比：对比周边同价位项目，绿城沁百合是全新项目，产品设计更新（准四代、更高得房率），容积率更低，户型更贴合当下改善需求，而且品牌和物业有明显优势；地段上更靠近地铁和核心商圈，配套成熟度更高。

劣势对比：对比周边大社区项目，本项目体量小，内部景观和配套丰富度不占优势；放风价格比周边同类型产品略高，总价门槛更高。

六、风险与不利因素

项目本身的不利因素和需要关注的风险主要有三点：

1、地块体量限制：项目仅1.13万㎡用地，只规划了3栋楼，没办法像大型社区一样做大面积中央景观、丰富的社区休闲配套，整体社区规模偏小，喜欢大社区居住感的购房者需要留意这一点。

2、城市界面一般：项目位于老汉口核心，周边建成多年，存在不少老旧小区，整体城市界面不如新区整洁，对于追求全新居住氛围的购房者来说，这一点需要接受。

3、学区存在不确定性：项目目前只是自述有对口名校的可能性，最终学区划片需要等交付后由教育主管部门公布，存在一定不确定性，买房单纯为了学区的话需要谨慎。

4、总价门槛较高：350万的起步总价，对普通改善家庭的预算要求比较高，预算有限的购房者很难上车。

七、总 结

绿城沁百合是目前汉口内环非常少见的全新纯改善项目，精准击中了核心区改善客户的痛点：既有内环核心不可复制的地段、全维成熟配套，又有绿城品质+低密准四代的产品升级，圈层纯粹，适合预算充足、想要留在汉口核心享受成熟生活的改善家庭。