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万科璞拾江峯和观澜映像，现在成了宁波现象级网红次新小区，钟公庙万科新房璞源隐秀项目也提升了高热度。本次首开的是1＃165户型、5＃153户型、6＃198户型，3＃、9＃独栋，4＃、7＃、8＃叠拼。首开楼幢位置都属于楼盘优质位置，销售价格会高于其它同户型产品。

项目的产品设计：项目分为10幢叠拼+独栋，7幢四代宅，2幢小户型三代宅。从位置分布看，建筑形式不是前矮后高梯次排布，而是河景资源优先分配给了墅类产品，目的就是加强它们的销售价格。简单估算加权后墅类楼面价成本大约是24000，独栋和叠拼在这基础上再加权区分。主力叠拼3+2+2设计，这种设计突出中叠和上叠，下叠的花园面积大幅缩小，拉低了各产品之间的价差。叠拼室内无承重墙设计毛坯销售，形式虽增加建筑成本，但提升客户想自己装修设计的热情，也变相降低了销售总价，都对销售前景有帮助。

叠拼的小楼幢设计，消耗过多土地资源，却压缩了四代宅设计空间。璞源隐秀的165户型维持了流行的宽幅客厅、大户外平台，但室内居住空间不足，生活、收纳功能严重不足。四代宅的户外平台属于生活场景增配，消费者还是要关注室内本身，所以消费者选择户型的时候，要从内向外看，根据家庭成员构成情况选择户型。165至少不能作为凤鸣云188户型的平替。后面两排小户型三代宅，主要功能是帮助小区遮挡环境因素，销售价格会明显降低，十分友好。

项目特点和优缺点：优点，万科璞源隐秀是鄞州中心区第一个四代宅项目，也可能是销售价格最低的四代宅项目。从后面挂牌地块信息看，它也可能是鄞州中心区唯一的叠墅项目。叠墅设计、资源配置出色，但规格只能说中等偏上。

缺点，叠墅、四代宅都是突出户外平台，项目离高架过近。（这里需要说明一点，地块出让时容积率配这样低的楼面价，实际就是因为环境而给的折扣）虽然地价拉低高层售价（维持前面评测文章的预售价预估），但交付之后实际情况还不好预测。户型缺点较明显，几乎所有产品户型都突出动区感官，卧室空间设计过小。

虽然最近科科闲话很多，但是今年交付的璞拾江峯和观澜映像实际产品确实不错。在宁波的产品品质等级，如果用一个车系品牌点评的话，以前是丰田，现在是奥迪。最后建议想买本项目产品的朋友，最好先去星润名著和观澜映像小区转一转。还有，就像我前几天和一位客户说的那样，万科的公区设计几乎和其它房企都不一样，这点是客户要注意和考虑的。