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冒着得罪绿城被公关的风险，客观评价一下，两盘优劣利弊，仅代表个人观点，供参考，全文无广，放心阅读。

Part 01丨壹

先看新房价格。

之江的知海棠，放风价3.5万/平；

浦沿的春来晴翠，放风价3.8-4.2万/平。

个人结论：以上两盘放风价偏高，尤其春来晴翠，虚高严重。

为什么这么说？请看以下数据支撑——

① 对于绿城·知海棠放风3.5万/平，对比区位高度一致的建发云涌之江。

建发云涌之江，新房限价3.75万/平，但首开实际降价4000元/㎡售卖，即9折房价优惠，实际房价3.35万/平。

而后，二开至今都是开启中介分销4.5万/套，全民分销3万/套。

因此，建议：绿城·知海棠首开价格3.3-3.4万/平，同时车位特惠价。

② 对于英冠绿城·春来晴翠的3.8-4.2万/平，微区位难以与浦沿核心匹配，肯定配不上原有的新房限价4万/平。

那么，可以通过利润率去倒算项目的合理价格。看到某个专门写绿城项目的博主写过关于英冠绿城·春来晴翠的利润测算。详见：杭州绿城浦沿春来晴翠项目测算

文中提到，如果春来晴翠的新房价格定为3.5万/平，那么项目的整体净利润率仍有8％+，如果真卖放风价3.8万/平起，利润则更高。

因此，建议：英冠绿城·春来晴翠首开价格3.4-3.5万/平，同时车位特惠价。

Part 02丨贰

再看项目的区位。

① 绿城·知海棠，位于西湖区之江板块，但非核心，属于麦沙岭组团。

麦沙岭组团处于发展初期，城市界面待建设，从知海棠的样板房南面望出去是一大片希望的田野。周边居住氛围缺乏，仅有水韵金沙公寓和在建中的云涌之江。

短期（至少5年内），绿城·知海棠周边没有地铁规划，最近站点6号线之江文化中心站，直线距离2公里+，所以买这里的交通方式，只能是开车自驾出行为主。

② 英冠绿城·春来晴翠，位于滨江区浦沿板块，同样也非核心区，一步之隔就是萧山闻堰，说它是“非洲浦沿”不为过。

但是，英冠绿城·春来晴翠最大的地理优势就是地铁TOD，可直接从地库通往地铁站，无惧风雨。

四期地铁4号线三期南延规划浦炬街站，预计2027年9月通车，而楼盘预计2027年6月交付，时间刚刚好。

但同样的，春来晴翠也有“心里作用影响下”的地理不利因素——

1、近在咫尺的北面是公墓，后期被办公楼遮挡；

2、隔壁确定为军事用地，部队安置房；

3、周边在建的杭州市肿瘤医院；

4、垃圾焚烧厂，已确定搬走，但时间待定。

总结：绿城·知海棠，英冠绿城·春来晴翠，都属于“拓荒盘”；地理位置上，两者都不算是板块优质地段，甚至属于劣区位。

Part 03丨叁

最后看项目本身的产品打造。

在看完楼盘之后，我们一直认为——

「当外部区位不佳的情况下，小区内部品质也没有给购房者一种高于或跳脱板块原有限价盘品质」的感觉。

或许是因为，作为常年看盘的地产从业者，最近看了太多不限价的卷品质的楼盘。

当从我们的角度，去看待绿城在之江麦沙岭和非洲浦沿这种3万+楼盘，觉得产品其实很普通，或者有点拉胯。

不像是我们认识中的绿城。

或许是我们对3字头的楼盘太苛刻了吧？

但不得不说，在3字头的楼盘里，整体对比下来，兴耀的产品是足够吸人的。

所以，针对产品不想做过多的介绍了，就放一些楼盘的实景拍摄图，作为收尾，自行评断吧！

（春来晴翠大门，背景墙切的这么细？）

（似有若无的风雨连廊，下雨仍被打湿）

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