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一、基础信息概况：双强背书，低密属性突出

核心指标

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开发商

湖北科投（国企）+ 万科联合开发

产品类型

高层、小高层住宅

总户数

约 800 户（以实际规划为准）

物业公司

万科物业

容积率 / 绿化率

2.1 / 30%

车位比

1:1.5

装修标准

带装修（含新风、地暖、中央空调等，具体品牌以合同为准）

梯户比

2 梯 2 户、2 梯 3 户为主

核心亮点

低密规划、自带约 2200㎡高端会所（含恒温泳池、健身房）、近 1 万㎡带状公园

双强开发，交付没问题：湖北科投作为光谷本土国企，在区域资源整合上具备优势；万科则以成熟的产品打造经验和物业服务口碑见长。

2.1 的容积率在光谷中心城核心区属于低密水平（区域内多数项目容积率 2.5-3.0），为居住舒适度奠定基础；1:1.5 的车位比高于常规改善盘标准，能满足多车家庭需求。

二、户型解析：聚焦改善，空间实用性强

项目主力户型覆盖刚改至中高端改善需求，面积段集中在 100-171㎡，具体如下：

1. 「拾悦」100㎡ 三房两厅两卫：得房率108%，南向三开间，主卧套间设计，U 型厨房提升操作效率，适合预算有限的刚改家庭，是项目入门级改善户型。

核心亮点：

①在 100㎡面积段实现了无浪费的方正格局，几乎零过道浪费。

②创新 X 空间

约 4.8 米开间的一体化横厅，可改造为儿童游乐区、书房或临时客房，满足家庭成长需求。

③收纳与采光双优

「超级收纳墙」S 墙设计 + 南北双飘窗，实现室内扩容；三开间朝南 + 南向阳台，最大化引入采光。

④套房式主卧

主卧带独立衣帽间和卫浴，保障主人房的私密性与舒适感。

适配人群：年轻夫妻、三口之家，或预算有限但想一步到位买改善户型的刚需客群。

小遗憾：北向次卧采光较弱，无独立家政阳台，家政功能需与阳台共用。

2.「拾境」120㎡ 四房两厅两卫：得房率108%，南北通透，客餐厅连接南向景观阳台，次卧带飘窗，空间利用率较高，兼顾舒适性与功能性，属于主力走量户型。

核心亮点

①南厅北院格局

得房率108%，北向入户玄关 + 家政阳台，将家政功能与南向客厅分离，保证客厅采光与观景面的纯粹性。

②大面宽约5.1 米开间

客餐厅一体化设计，搭配三开间朝南，采光与通透感拉满。

③双入户玄关

内外双玄关设计，既保证了入户隐私，也提供了充足的收纳空间。

④转角窗 + 套房主卧

主卧带独立衣帽间 + 卫浴，搭配约 270° 转角窗，采光与观景体验大幅提升。

适配人群：二孩家庭、三代同堂，或需要居家办公空间的刚改家庭。

小遗憾：没较大短板

3.「拾序」133㎡ 四房两厅两卫：得房率115%，四开间朝南，主打「低密舒适 + 空间奢阔」，主卧带独立衣帽间和卫浴，适合二胎家庭或三代同住。

核心亮点

①北向独立入户花园，可改造为家庭休闲区或储物间，实现 “开门见景的仪式感。

②U 型客餐厅布局

约 6 米开间的大横厅，搭配南向双阳台，实现约 270° 采光。

③独立收纳系统

可存放大型家电、杂物，让家更整洁有序。

④双明卫 + 全明格局

北向独立书房，可作为办公或静谧空间。

适配人群：四口 / 五口之家，或追求低密洋房居住体验的改善客群。

小遗憾：北向入户花园为半赠送面积，改造需注意合规

4.「拾逸」142㎡ 四房两厅三卫：得房率110%，端户大平层，南向面宽约 14 米，双主卧套间，北向书房可灵活改造为茶室或儿童活动室，定位中高端改善，注重居住品质感。

核心亮点：

①双套房设计：南向主卧 + 南向次卧均为套房设计，带独立卫浴，老人房与主人房互不干扰，私密性拉满。

②6 米宽厅社交场：约 6 米开间的客餐厅一体化设计，搭配约 270° 环幕落地窗，打造家庭社交核心。

③独立家政系统：北向家政阳台 + 独立收纳空间，彻底解放客厅，入住后期不会杂物杂乱。

适配人群：三代同堂、多孩家庭，或对居住私密性与社交空间有高要求的改善客群。

小遗憾：部分户型的入户花园面积略小。

5.「拾屿」169㎡ 四房两厅三卫：得房率125%，端户大平层，南向面宽约 17.6 米，双主卧套间配置，自带空中庭院，北向功能室可灵活改造为茶室、书房或私享休闲室，定位高阶顶改，主打观景视野、私密感与豪宅居住质感。

核心亮点

①约 12㎡的 L 型空中花园，实现 “家家有花园” 的四代住宅设计，可打造私享庭院。

②约 270° 采光

约 17.6 米的南向面宽，搭配双 U 型全景舱设计，实现 100% 南向采光，观景视野无敌。

③十字形入户玄关，归家动线有仪式感，同时实现空间的高效利用。

④南向主卧带独立衣帽间 + 卫浴，北向次卧可作为长套房或书房，适配三代同堂的居住需求。

适配人群：高净值改善客群，追求低密、奢阔、有自然景观的顶流居住体验。

小遗憾：户型面积较大，总价门槛较高，仅适配预算充足的客户。

6.「拾屿」171㎡ 四房两厅三卫：得房率125%，顶奢四代住宅户型，与 169㎡为镜像设计，主打「空中花园 + 全明通透」，适配对户型朝向有特殊需求的客户。

万科璞拾光屿整体户型设计以改善需求为导向，均做到明厨明卫，且多数户型采用动静分区布局，私密性较好。

128㎡和 143㎡户型因适配性强，预计将成为市场流通主力。

169和171户型是毛坯交付，适合改善客户的个性化装修需求。

三、区位与交通：核心板块，双地铁加持

1. 地理位置

项目位于光谷中心城 “万亿科创中轴” 沿线，高科园路与神墩一路交汇处，属于光谷中心城核心居住区，周边聚集华为武汉研究所、小米武汉总部等科创企业，产业人口支撑强劲。

2. 交通配套

地铁：步行约 400 米可达 11 号线光谷六路站，约 600 米可达豹澥站，11 号线可直达光谷广场（换乘 2 号线）、武昌火车站，远期可换乘 19 号线（在建）快速通达武汉站，双地铁覆盖大幅提升通勤效率。

自驾：紧邻高新大道、光谷六路等主干道，通过高新大道可快速接入三环线，通达光谷软件园、生物城等产业园区，自驾出行便利，但早晚高峰高新大道部分路段可能拥堵。

公交：周边有 301 路、373 路等公交线路，可覆盖光谷中心城内部及周边产业园，满足短途出行需求。

四、配套解析：成熟度高，生活便利度强

1. 教育资源

自带幼儿园（规划中），可满足学龄前教育需求。

对口光谷十七小（市重点，已开学），距离约 800 米，步行可达；初中临近在建的光谷十五初，预计会在2026年建成并移交教育局。

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