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过去一周领证开盘名单中，住浙研究员发现，低密项目相当的多，譬如丁桥的湖山丽舍、云城望云润玺、大江东的湖韵清晖府，东湖新城云润宸庐首开推24套联排，均价貌似很有诚意。

久违的和家园玺园端出了24套精装合院，均价9.8万元/㎡；良渚文化村的安云玖院首开2套排屋后，马上加推联排、叠排共10套。

主城受众最关心的还是安琪儿5.0元起观潮府的叠墅首开，标价9.52万元/㎡，据住浙监测数据，20套叠墅房源卖掉了八成，表现算良好，但已感知到寒意。相比之下，36套精装高层去化未过半。

华润元起观潮楼幢图

眼下，新房销售有3个风向：

1、开分销不再遮掩，大家都在开，不寒碜；

2、冲击KPI、挽回风评，都指着那部分低密。

3、低密基本不摇号，直接落位。少了网上选房这一环节，去化数据不透明，看不清楚。

35980元/㎡，这是杭州主城石桥板块的中天海威璟逸首开均价，首推1、10、11幢76套，139m²48套、170m²14套、190m²14套。

中天海威璟逸选房截图

选房结果出来了，当天去化率76%，相较32.6%的中签率，没选完多少有点遗憾。从选房进度来看，首开楼幢中位置最好、总价最高的10#留白较多，1#、11#房源走得相对快一些。

客观地讲，这个成绩不算差，但也给不了更多情绪价值。接下来，还有伟星、西房的竞品，这俩要么容积率低，做产品有空间，要么拿地成本低可以“拼刺刀”，都不好“惹”。

城东的翠隐江粼“四开”加推32套，之前三开三罄，此次领出最后一幢161方户型，5#共32套，楼幢均价59998元/m²；楼幢均价相差不多，从噪音影响分析，5#位置更优，价格更具性价比。

报名人数超过100组，中签率31.1%，大多数情况均可售罄，尤其是城东800-1000万新房，它算是独苗，又是新规产品，示范区也不错。 这周唯一当天卖光的是滨纷城，而且顶着46.9%的中签率，照样把202套房子“干光”。N开N罄，论套数全国销冠。

神盘啊，多两个就更好了。

PART

2

住浙制作的这张主城区叠墅分布图上，显示的只是部分城市低密项目。如果把萧山、余杭、钱塘、临平的城市叠墅也算进来，这个名单还会更长。

陈明泉制图

这张图上的天青岳、润百合、湖山丽舍、西湖逸庐等已开卖，前2个盘已罄，后两个盘都还卖得动，但是流速变慢。安琪儿3.0锦上万象府叠墅还未动，5.0元起观潮的叠墅“抢跑”，相比高层7.35万元/㎡，9.52万元/㎡的价格放低了身段，八成去化率也给锦上万象府探了路。

住浙研究员的观察：非核心区的叠墅不好卖了，顺着“非核心叠墅-非核心排屋-核心区叠墅”这根链条，传递着寒意。

老余杭、大江东、萧山科技城、径山的叠墅卖不动，见多不怪了；元起观潮作为安琪儿的“地王”叠墅首开未卖光，传递的信号是：在低密去化难的链条上，进入第三阶段。

随着市场行情转冷，近郊叠墅的销售难现上半年的好日子。除了受制于经济基本面，板块“地王”陆续开盘，这些项目大多千万总价，高端改善有了更多选择。

位于良渚的云启玉渚主打叠墅

杭城叠墅的供应量渐增，如果没有区位加持，会因为自身“打铁不够硬”而被平替。主城核心排屋、叠墅之所以表现强势，底层的逻辑是稀缺，是“不可替代”。元起观潮叠墅虽未罄，但去化率胜过非核心区低密，也胜过自身项目的高层产品。

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