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△楚天都市春水行云沙盘实拍

换句话来说，这是武汉目前单价最高的商业别墅。

从价格上来看：

楚天都市春水行云的商墅是高歌猛进，一路上涨。

2022年6月，项目进行了首开，拿到了商墅4号楼的预售证，备案均价约33510元/平；

2022年9月，项目商墅产品进行了补货，5号楼拿证备案均价约35086元/平，较首开上涨了约1576元/平；

2023年6月，项目拿到了商墅3号楼的预售证，毛坯备案均价约41784元/平，较首开上涨了约8274元/平，单价正式突破4万。

从产品上看：

楚天都市春水行云的商墅，最大的特点是小产权，多赠送。

项目的别墅分为地下两层和地上三层，并且带有露台，但产权面积只算一楼和三楼，其余楼层全部都算赠送面积。

买项目约97平的户型，实得约350平，买132 平实得约470平，买2层可以得6层楼。

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△项目户型示意图

根据户型图可知，买2层有私家庭院，户内电梯厅，双车位，一楼入户花园庭院、三楼露台花园、顶层屋顶花园；

地下室约6米采光井，-1F/-2F可打造茶室、花艺室、健身房、家庭影院、机车室等。

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△项目样板间实拍

其实如果抛开商墅的属性，这种赠送面积的别墅，居住舒适度肯定是非常高。

但反过来想，项目如果不是商墅属性，自然不会拥有那么高比例的赠送。

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4万+的商墅，值得买吗？

经过上面的分析，我们能发现，楚天都市春水行云的产品还不错，得房率高，设计合理，整体销量也还可以。

但我们作为普通购房人要注意的是，商墅与普通住宅产权的别墅，有非常明显的区别，需要重点去考虑。

第一、土地性质、产权年限不同

商办别墅的土地性质是商业的，实际上相当于独栋的商务楼，商业别墅产权年限一般在40-50年之间，具体根据该地块的性质而定；

很多开发商打擦边球，以商业建筑的形式报规，然后房子建成普通住宅的样式，然后辅以高赠送卖点，一般都卖的不错。

像楚天都市春水行云就是40年产权的商墅。

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△项目鸟瞰图

普通别墅的土地性质是住宅，产权年限是70年。

第二、购房资格、落户政策不同

目前来说大多数城市商业类房产不限购不限贷（个别除外），而住宅别墅则和其他住宅房产一样需要购房资格；

其次，按照各个城市的有关规定，只有购买满足一定面积要求的住宅类产品才能落户。

在武汉市中心城区购买住房面积在100平方米（含100平方米）和总价超过50万元（含50万元），可在住房地申办武汉市非农业户口；

武汉公寓是不可以落户的。

如果你是为了孩子未来上学的问题而买房的话，那么就要注意了，一般首套房不建议买商业别墅。

第三、价格

由于商业用地和住宅用地的土地性质不同，拿地成本也不一样。

商办别墅单价一般比纯住宅别墅要低些。

第四、货款

70年产权的住宅可以选择商业贷款、公积金贷款、组合贷款，且最多可贷30年；

40年产权的商办只能选择全款或使用商业贷款，且最多只能贷款10年，利率还会上浮。

第五、税费

40年产权的商墅后期交易房屋税费比70年产权的房屋税费高。

拿增值税来说，70年产权的房屋如果满两年，则免税，但如果所售房产是40年产权，则不管什么情况都要缴纳增值税。

第六、水电费

因为商务别墅是商业性质，故物业费是普通别墅的3倍；而水电费上面，商业用电大概是自住用电的三倍左右，商用水费是自住水费的1倍多。

另外还有业态多、管理难、抵押困难、增值率低等问题。

如果真要考虑购买商墅，这些痛点，你能接受吗？

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商墅并非一无是处

当然，商墅，并不是一无是处。

它有很多特质，都是普通别墅所无法比拟的。

首先，是地理位置、配套相对较好

在“限墅令”之后，别墅用地的出让几乎不再有，现有的70年产权别墅产品，不仅稀缺，还都是在四环左右的郊野位置。

好位置的、三环内的别墅，基本只有商办别墅能做到。

从大区位上看，楚天都市春水行云属于三环内的杨春湖高铁商务区板块，位置相对较为核心。

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△图源安居客

配套方面：

团结大道、友谊大道、三环线环绕；4号线、5号线在侧，出行较为方便。

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△武汉楼市动态制图

平常商务出行，或出门旅游，有高铁站在旁边，出行会非常方便。

紧邻的杨春湖公园的景色还不错，经常会有老年人活动筋骨，并且芦苇、菖蒲、荷花、菱角等水生植物丛生。

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△杨春湖公园，图源洪山大学之城

并且，项目距离东湖也不远，沿着欢乐大道上二环，约20分钟可以到达湖北省博物馆、湖北省美术馆、楚河汉街等适合全年龄段游玩的武汉地标。

其次，商墅产品实用性强，无论自住还是以后用来经营都没问题。

如果是自住，超高的得房率和赠送，能额外多出1-2层的空间，这是普通别墅所无法比拟的。

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