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城投红树林，这是大部分人眼中江汉区第一个能在单价16000这个价格段把学区、产品、性价比、环线位置集一身的楼盘。

江汉区一大波人也苦于区内一直供应“福星华府琛境”这种假学区、超高层三代产品的状态，想置换，但换无可换。

在此之前，城投已经在大武昌连续打造了金沙府、金沙樾两个“开盘即售罄”、“加推即售罄”的项目，红树林是这两个项目之后，城投内部目前最受重视的一个盘，也是当下大汉口板块热度最高的盘，甚至比二七路的华润、江汉路的楚宝里热度都更高，城投也想复刻之前两个“日光”项目的辉煌。

但城投红树林的产品综合性以及所处板块的竞争格局，与前两个项目有本质区别，会存在一些“不稳定因素”。

同时也因为热度高，需求大，很多从业者在给购房者推荐的时候选择性忽略掉了关于这个盘的一些问题。

在下面会讲的一些问题并不是刻意抨击这个项目，而是把关于它完整的信息呈现出来，让在意这些问题的一部分群体了解这些信息之后，再做选择。

板块断供，需求积压。

项目位置在常青五路与新湾五路交汇处，行政区位属于江汉区，环线位置属于三环内的“2.8环”。

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整个项目周边的环境属于新老夹杂，大多都是20年左右房龄的老社区，但好在江汉区内有城市更新资金投入，这些老旧社区有过翻新改造，房龄虽老，但整体观感不算差。

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城投红树林项目周边近五年除了有一个“福星华府琛境”供应之外，最近的一个新项目还要追溯到2019年售罄的福星华府峯境和电建盛世江城。

整个长港路周边存在的是大量20年房龄的老旧社区，周边为数不多的新房供应产品力也有欠缺，导致板块内已经积攒了大量改善置换需求。

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首先，容积率并不是你看到的“2.73”。

整个项目共计由四部分组成，由一所初中+幼儿园+8栋住宅+市政公园组成。

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总建筑面积26.9万㎡，容积率2.73（包含学校+公园），共1408户，住宅部分地下停车位共1494个，车位比1:1.06。

无还建房、人才房、公租房等配建要求，为纯商品房住宅小区。

▍楼栋分布

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项目整体布局的西北角为项目配建初中，东北角为写字楼，西南角为红树林水杉公园，东南角为项目配建的幼儿园，住宅部分被公园、学校、写字楼合围在整个地块中间，整体三面临街。

住宅部分整体由8栋22-39层的高层+超高层组成，其中5号楼为西南朝向，剩余楼栋为南北向。

*5号楼存在上午南向无采光，下午有南向有西晒的困扰。

在6、7号楼的北侧有中学规划，3号楼的南侧和2号楼的东侧有幼儿园。

*对应的2、3、6、7号楼会有学校噪音影响。

6号楼的南侧和5号楼的西南侧能直面红树杉公园，且南向无遮挡，是整个地块中视野最好的楼栋。5号楼也因为有直面公园的卖点，平衡掉了东西朝向的弊端。

1、2号楼南向临长青五路，3、8号楼东侧临新湾五路，6号楼西侧临新湾四路，这三条路为双向2-4车道的非主干道，但因为周边社区较多，早晚高峰较为拥堵，且路边停车违停车辆较多，参考下图，会有观感和噪音上的影响。

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△此为城投红树林东侧新湾五路

楼间距方面，数据如下：

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1号楼西边户和5号楼东边户、2号楼东边户和3号楼西边户、6号楼东边户和7号楼东边户会存在北向卧室和南向卧室的对视困扰，因为南北向楼间距只有15-18米左右。

从楼栋分布和楼间距数据来看，1、2、3、8号楼为采光最好的楼栋，4、7号楼的中低区为采光最差的部分。

城投红树林的真实容积率到底是多少？

看了红树林的楼栋布局，如果是看房子比较多的朋友应该会比较困惑，明明大部分是超高层，明明感觉很密，但是容积率还只有2.73，感觉不对又说不上来哪里不对。

原因是：城投红树林的容积率计算是包含了初中+红树林公园+幼儿园部分的，这些部分拉低了整体容积率，所以实际住宅部分容积率应该如下：

*住宅建筑面积/（总用地面积—公园占地面积—初中占地面积—幼儿园占地面积），也就是180000/（73346-16000-8500-3780.77）=3.99。

这个容积率数据不是开发商刻意为之，是地块条件决定，在拿地之初该地块就明确了宗住宅建筑面积和学校公园占地面积。

▍户型分布

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项目整体楼栋分布分别如下：

1号楼总高33层，3梯5户，西边户129平，东边户127平，三个中间户105平，其中，通过中间和东侧的电梯对开，实现了五户都有电梯前室，但中间户的归家动线变长变绕...

3梯5户入户方式：

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2号楼总高39层，3梯4户，东西边户131平，中间户117平，中间户电梯对开，同样也实现了户户有独立电梯厅。

3梯4户入户方式：

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3号楼总高39层，3梯5户，西边户145平，东边户131平，三个中间户108平；

4号楼总高39层，两个单元，每单元2梯3户，西边户139平，东边户145平，夹边户120平，中间户108平；

5号楼总高22层，2梯2户，均为170平户型；

6号楼总高39层，两个单元，每单元2梯3户，西边户139平，东边户145平，夹边户120平，中间户108平；

7号楼总高39层，两个单元，每单元2梯3户，西边户131平，东边户145平，夹边户120平，中间户108平；

8号楼总高39层，两个单元，每单元2梯3户，西边户145平，东边户131平，夹边户120平，中间户108平。

*整体楼栋布局以超高层、多单元、多梯户比为主，相对于当下市面主流项目，密度大，公共设施人均占用率小，居住舒适度相对不高。

*还有为了强行实现户户有电梯前室而做的电梯对开，增加了中间户的归家动线，出了电梯还要绕一圈才能入户，同时仍未解决中间户的连廊困扰...

▍户型设计

目前，项目共计释放了3个面积段的官方版本户型图，分别是105、117、129-131㎡三个户型。

105㎡三房两卫户型，99%得房率：

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传统的三房户型，入户带S墙设计，保留3米开间南向次卧的格局下，客厅开间尺度有4.5米，客厅尺度在105这个户型下是很不错的数据。

北向次卧较小，以及各卧室打柜子空间较小，但这属于在这个尺度户型下的通病，在享受大客厅的情况下就要接受卧室小，这也是当下主流的户型需求，牺牲卧室尺度，保留大客厅。

117㎡三房两卫户型，得房率97%

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整体格局同105户型，保留3米开间南向次卧的格局下，客厅开间尺度来到了5.4米，各个房间开间也得到了提升。

这个户型有一个很大的问题就是餐厅的位置和入户动线的问题：入户门开在餐厅正中间，就导致餐厅的摆放位置很受局限，摆在正中间影响归家动线，靠墙摆放影响餐桌使用，这也是为什么117样板间餐厅摆放如此别扭的原因。

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餐桌再大一点基本就没有过道空间，小一点只够坐三个人。

129-13平4+1房2卫户型，得房率104%

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129户型这个尺度下就能做到四房格局，各房间尺度和公区尺度都没有问题，117户型的餐厅摆放问题也没有了。

三个户型中，117户型略显尴尬，户型结构有硬伤，对比105在尺度和功能性上没拉开差距，对比129，在只大了12个平方左右的前提下，能做到四房格局，餐客厅的布局也更合理。

所以建议是首开如果要买，就买极致，要么买105的极致性价比，要么买129的极致改善，中不溜秋的117户型，是钱花了但买了一些不痛快...

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配套相对完善，但存在部分未知数。

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