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上海招商臻境

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最近，小楼去了一趟前滩，一连跑了三个盘：前滩元境、中企云萃森林、招商臻境。

这一路看下来，最大的感受就是：现在的上海新房市场，正在发生一场残酷的“产品代际碾压”。

第一站：前滩元境，均价12.18万元/平方米，开盘的6层洋房已经售罄，在当下的市场上算得上一份漂亮的战绩。

它比北侧的华润雲启滨江单价便宜了近1万，一个主打低密洋房，一个主打高层大平层。两个项目相互借势，元境的居住氛围和配套相对更成熟。

第二站：中企云萃森林的尾盘。它在元境东边大概一公里，中间隔着近百万方的三林滨江城市森林公园。

中企是最早2022年开盘的项目，均价10万元/平方米。虽然它的地段比招商臻境更靠近核心区，但品质上的差距让人非常震撼——仿佛是两个时代的产品。

无论是外立面、景观园林、公区架空层、车库，还是室内的精装修细节，这两年的新房几乎是在“吊打”三四年前的次新房。

带着这种“代际差”的冲击，小楼重点考察了第三站，也就是今天的主角——招商臻境。

“无地铁”的硬伤，与“半小时陆家嘴”的爽感。

从外环开车下来进入上南路，大概3-5分钟就到了一期售楼处。

客观地说，招商臻境的优缺点，几乎都明明白白地写在它的地段和配套上。

痛点：离地铁太远

项目处于外环外，距离三林滨江的核心区（前滩元境附近）有六七公里。

最大的硬伤是离地铁站较远，8号线芦恒路站和11号线三林站都在3公里以上，对于重度依赖地铁通勤的上班族来说，这个距离确实劝退。

不过，开发商在这一点上表现得很贴心：小区配有直达地铁站的接驳车，每15分钟一班，且完全免费。有了这趟专属班车，3公里的心理距离被拉近了不少。

小区距离外环高架只有1公里左右。

小楼在现场打开导航测试，从这里上了外环，走南北高架到陆家嘴、人民广场，在不严重堵车的情况下只需要30分钟车程。

对比同等外环线的其他板块（如顾村、华漕、徐泾、莘庄），由于不吃南北高架的红利，到市中心往往需要40分钟甚至1小时以上。

招商臻境属于典型的“放弃地铁，置换自驾便利”的项目。

界面略显“城郊结合部”，但独享一片都市森林。

目前周边的城市界面比较一般，带着点城乡结合部的烟火气。

商业配套也是硬伤，周边缺乏大型高档商业，最近的东方懿德城在3公里外，开车要10分钟；去前滩太古里则要将近8公里。

不过，生活配套正在逐步补齐，项目地块南侧就有在建的小学。

更难得的是生态资源。

小区西侧紧邻一条天然河道，对岸是一大片茂密的森林。

对于高压力的都市人来说，推窗见绿、推窗看景的微度假感，是这个项目在外部环境上找回的巨大加分项。

3.5代住宅的“空间魔术”，得房率飙到93%。

一走进招商臻境的大门，小楼确实被震撼到了。

通常只有在市中心10万+豪宅才能看到的高定入户水景、下沉式会所、恒温游泳池以及精致的地下车库，在这里全部成了标配。

销售介绍说，目前看到的只是一期的实景，今年年底就将迎来交付，而后面的二期、三期配置只会更好。

这种把郊区新房按照市区豪宅规格去打造的降维打击，市场显然是非常买账的。

而最让人惊艳的，是它作为“3.5代住宅”在户型上的极致压榨。 它的赠送面积，可以说是小楼最近看过的楼盘里做得最绝的：

122㎡户型： 南向三开间拉通，阳台赠送1/2；北向设备平台相当于一个全赠送的北阳台。

143㎡户型：赠送花样更多。仅主卧和次卧南向的架板赠送就接近10平米；北侧的设备平台、飘窗和架板累计达14平米；再加上南北阳台，整套房子的累计赠送面积高达约30平方米！

靠着这些大面积的设备平台、飘窗和架板设计，招商臻境把实际得房率拉到了惊人的93%。在如今连90平都要精打细算、扣扣搜搜的市场上，这种空间尺度感和性价比，属于当下新房独有的“时代红利”。

04 / 价格与去化：

账面贵了2万，算完“实得账”其实不贵。

目前小区均价在 6.7万元/平方米。单看这个数字，作为外环外的郊区盘确实不便宜。

我们来看看周边的二手房行情：附近的中海御景熙岸挂牌均价5.3万，绿地香颂5.1万，保利林语溪5.4万。新房比二手房账面贵了将近1.3万~1.6万/平。

传统的二手高层得房率普遍在75%-78%左右，而招商臻境通过极致赠送把实际得房率做到了93%。

如果把两者的单价折算到“实际使用面积”上，新房的真实溢价其实只有1万元/平左右。

用1万元的实际溢价，换取领先十年的建筑外立面、市区豪宅级的会所泳池公区，以及更现代的物业管理，这笔账买房人算得很清楚。

这也是为什么项目自2024年5月首次开盘以来，一期、二期基本处于卖完的状态，目前正在热销的三期去化速度同样很快。

在大环境不怎么好的情况下，市场用真金白银给出了认可。

小楼结语

招商臻境是一个优点和缺点都极其鲜明的楼盘。

它的缺点很硬：没地铁、周边商业配套短期内不成熟、不适合高度依赖轨道交通的刚需通勤族。

它的优点很绝：在6.7万的价位段，给到了市区10万+的产品力和圈层感，以及自驾走南北高架半小时直达核心区的便利。

它的长期板块价值，依然要看前滩整体的辐射带动；而短期的居住体验，则取决于自身配套的完善。

对于工作在前滩、陆家嘴，平时自驾出行，且对生活品质、居住空间有极高追求的改善型买家来说，这个项目用外环外的价格，提供了一种极具性价比的“高定生活方式”。

💬 今日话题：

面对【地段更好、有地铁，但品质过时】的次新房，和【没有地铁，但产品力与空间拉满】的新房，如果是你，你会怎么选？欢迎在评论区留下你的看法。