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开盘现场

其热销的核心密码，在于对刚需客群的精准狙击：“100万级、主城区、准四代、超高得房率” 的组合拳，形成了难以抗拒的吸引力。

在100-120万的总价预算内，主城区2.5环的位置，让它在同价位竞品中形成了“降维打击”。对比其他项目总价130万+的87平户型，以及区域内近三环的传统三代住宅，汉阳·澍的“准四代”概念和环线位置构成了其核心竞争力。

当许多项目仍在为去化发愁时，这个名不见经传的楼盘凭何引爆市场？是真实价值的回归，还是风险前置的狂欢？

Part.1

商业兑现堪忧，教育资源优势不足

仅能满足基本生活需求

汉阳·澍，位于汉阳区梅林东路与四新北路交汇处，位于发展多年的四新核心区，板块发展成熟。但项目附近产业规划不多，商业兑现也十分堪忧。项目距离周边商业体较远，隔壁海悦世界商业规划遥遥无期，距离经开永旺直线距离都要约3公里。

项目周边配套

且现阶段教育资源没有明显优势，虽然项目已经官宣三寄宿西校区正式立项，但2024年中考数据却直接冲击了三寄宿的 “王者光环”。

图源项目置业顾问朋友圈

核心争议集中在两点：

普高率持平：三寄宿的普高率与二桥中学、晴川中学已基本持平，失去了以往的显著优势；

尖子生培养落后：三寄宿曾引以为傲的 “尖子生能力” 被二桥中学超越，其中 “三高率”（推测为区内顶尖高中录取率）差距明显 —— 二桥中学 15.43%，三寄宿 13.43%。那西校区会比本校区更厉害吗？

总结一句，这是一个“样样都有，但样样不精”的配套现状，能满足基本生活，却难以提供更高层次的生活品质。

Part.2

噪音污染严重，社区规划滞后

居住体验或将大打折扣

项目最大的区位矛盾在于它同时拥有着交通的便利与噪音的侵扰。汉阳·澍紧邻江城大道、杨泗港快速路，自驾出行确实便捷，但四面环绕的交通要道也成了粉尘污染 、噪音污染最大的来源。

项目规划图

从项目规划图来看，首开的1号楼为3梯6户设计，三分之二的中间户北侧对连廊，私密性和采光受影响，同时所有户型均无独立电梯前室，相比现在新四代的私梯入户，这样的设计不免有些落后。

规划图中还显示地面规划了约140个车位，若最终落地，将导致人车不分流，没想到这样的设计还能出现在2025年的新盘上，这不仅影响社区安全和居住品质，更与项目力图塑造的“新一代住宅”形象严重不符。尽管存在后期取消地面车位改为全部分流的可能，但届时车位配比将随之降低。

项目规划文件

Part.3

空间零碎、功能缺失？

实际居住弊端不少

项目最大的卖点在于其宣称的超高得房率（105%-110%）。建面约87平做出三房两卫，122平实现3+1房三卫，这种突破常规的功能设计，对预算有限的刚需、刚改家庭而言，确实是难以抗拒的“空间诱惑”。

项目户型图

目前武汉市面上的新四代宅，多是通过阳台、花池、设备平台等多种形式的组合优化，实现了使用面积的大幅增加。这种优化手法确实提高了得房率等数字化展现，但实际却有着不少弊端，零碎的使用面积在真正居住时凸显不少问题，有看房者直接和我反馈，晾衣空间没有，卧室肉眼可见很小。

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