楼市热搜焦点:KIC创新天地·漫序售楼处电话→KIC创新天地·漫序首页热搜24小时电话→最新房价→楼盘百科详情→营销中心最新发布@售楼处中心

☎️☎️KIC创新天地·漫序售楼处位置：400-005-0788转接5555【售楼中心】

☎️☎️房价特价信息丨优惠政策丨详细解答丨在售房源丨在售户型图丨项目介绍丨

周边配套丨VR看房丨楼盘图丨沙盘图丨位置图丨配套图丨售楼处地址丨足不出户丨

今天不聊虚的，我们从产品底层逻辑出发，拆解一下这个盘到底凭什么“好卖”。

更重要的是，我们发现已经有同行开始“抄作业”了——这或许标志着光谷住宅产品的一次集体进化，后文会有详细解说。

点击添加图片描述（最多60个字） 编辑

点击添加图片描述（最多60个字） 编辑

▲综合分析图@武汉选房团队出品

点击添加图片描述（最多60个字） 编辑

稀缺地段上的“产品破局”

项目位于光谷六路与新月溪公园之间，距离19号线新月溪公园站步行距离1公里以内，东侧紧邻光谷六路，区位详见下图，图叔不过多赘述。

点击添加图片描述（最多60个字） 编辑

所在片区并非光谷中心城的主要门户片区，因此整个规划以“稳”为主，并未试图做比较激进的规划。

但在光谷中心城整个开发进度上形成一个基本事实，即用地稀缺性：

光谷中心城最核心区域高新大道至高新三路之间，目前仅剩三块住宅用地待开发——光谷元著、月溪雅居，以及创新天地漫序。（龙湖商改住项目存在不确定性未列入）

点击添加图片描述（最多60个字） 编辑

这三宗地加起来总供应量不足2000户，核心区域所剩供应就这么多，稀缺性不言自明。

但光有稀缺还不够，真正的胜负手在产品。

地产行业有个经典两难：

难点1：小户型为了控制总价，往往被迫做连廊，北面房间采光通风差，品质上不去；

难点2：大户型品质虽好，但总价高企，去化同样困难。

说白了，既要控制总价又要保证品质，传统产品逻辑里这几乎是矛盾的。

▲武汉选房团队对武汉各小区进行了日照仿真模拟，可公众号后台联系图叔获取

点击添加图片描述（最多60个字） 编辑

针对以上难点，漫序提供了两种解法：

解法一：全两梯两户板楼，无连廊设计

在光谷中心城，上一个全板楼设计的小区是深业翠微谷，但它的最小户型约125㎡，户均面积高达152.29㎡。

点击添加图片描述（最多60个字） 编辑

▲创新天地漫序与周边主要竞品四代住宅指标对比

而漫序将105-125㎡作为主力，整体户均面积控制在116.43㎡，把改善及豪宅的居住格局，下放到刚改的面积段。

由于两梯两户公摊大，一般小户型不敢这样做，但漫序凭什么敢？

四代住宅的高赠送是关键：

漫序通过赠送部分直接对冲了公摊的不利影响。在光谷目前110㎡以下户型普遍做连廊中间户的市场环境下，漫序选择用105㎡做到了真南北通透——这几乎是对同行的“降维打击”。

但客观来说，实际得房率相比同为新规四代产品的竞品仍然略低。

这是为了“真南北通透”付出的代价——至于值不值，取决于购房者更在意更通透的格局还是更大实得面积。

为保证全板楼的产品类型以及规划舒适性，户型也确实难以做到十全十美，有兴趣可以留意图叔的后续发文《漫序住宅篇》。

点击添加图片描述（最多60个字） 编辑

▲主力户型105平户型解码，详细全面的户型解码请留意后续发文

解法二：严格控制大户型比例

150㎡改善户型仅百套左右，分布在小高层（17F以下楼栋）端头位置（下图标红色楼位）。

通过105-125主力户型控制总价走量，少量150大户型满足改善需求，大户型不贪多，整个项目的销售结构变得清晰可控。

点击添加图片描述（最多60个字） 编辑

▲主力户型段为105平（青色楼位）和125平（黄色楼位）

点击添加图片描述（最多60个字） 编辑

规划取舍：不做台板，也能赢

再说规划布局。有朋友觉得楼栋“排排坐”略显单调，但这里并非城市核心展示面，阵列布局从实用性出发，是最务实的选择。

楼间距普遍在45米左右，满足间距日照等要求。

▲间距分析

点击添加图片描述（最多60个字） 编辑

建筑高度东高西低，靠近新月溪公园的一侧做低，减少了公园压迫感——这种退让，是对城市公共空间的尊重。

点击添加图片描述（最多60个字） 编辑

▲靠近新月溪公园以小高层为主，较少对城市公园的压迫感

更值得拿出来单独说的，是漫序没有做台板设计。 这一点在当下新规四代住宅“台板满天飞”的环境里，显得格外特别。

图叔个人对台板的意见是比较中性的，但有一个观点很明确：小地块不宜做台板。

小地块本身难以构建舒适完善的内部活动体系，而上了台板之后，首先是消防坡道会占用大量面积，其次是院墙要后退更多的城市界面。以上两点叠加，反而让本就不宽裕的内部空间愈发紧张逼仄。

很多项目做台板是“别人有我也要有”，并没有想清楚自己的地块条件是否适配。

瑞安很清楚漫序是三个小地块的组合地块，于是没有跟这个风。

在四代住宅新规之下，不做台板意味着放弃了一些“政策红利”（台板比挖地库建设成本低），但也避免了为了做而做的形式主义。

这个选择本身证明了瑞安在产品决策上的独立思考——不是看同行怎么做就跟着做，而是基于地块自身的条件做出判断。这种克制，恰恰是当下市场最稀缺的品质。

点击添加图片描述（最多60个字） 编辑

▲创新天地配套分析

最后补充下规划层面的几个点：

1.小区首层全为架空及社区配套用房，保证首层活动空间的舒适性；

2.三个组团均为四栋楼，均通过风雨连廊联系起来，阴雨天活动更为自由；

3.三个组团地库均通过跨市政道路连接通道联通，地库使用更高效。

4.社区商业网点几乎全无，仅在社区东北角做了一个155平的商业头铺（配套分析图中标红色区域），这是豪宅的普遍做法

以上，规划层面的评价结束。

点击添加图片描述（最多60个字） 编辑

同行开始“抄作业”：全板楼会成为光谷标配吗？

关于“全板楼”，更值得关注的是市场的变化——已经有楼盘开始“抄作业”了。

点击添加图片描述（最多60个字） 编辑

例如：近期公示的光交城开P（2025）054号地块规划方案。

项目位于武汉儿童医院光谷院区南侧，容积率1.8，总建面约5.09万平，496户，最值得关注的是——户均面积仅约101㎡，却全做的两梯两户板楼。

点击添加图片描述（最多60个字） 编辑

▲光交城开P（2025）054号地块空间模型

这说明了什么？

创新天地漫序以2.52的相对高容积率能做全板楼产品，而光谷中心城新出让的地块容积率大多在1.8-2.5之间，后续片区内住宅项目做全板楼的条件只会更充分，而不是更困难。

当漫序用2.52的容积率证明了“高容积率+全板楼”的可行性之后，那些容积率更低的后续地块，如果不做全板楼，反而有点说不过去了。

可以预见的是，全板楼正在从“豪宅专属”走向“品质楼盘标配” 。

当第一个破局者出现并赢得市场认可，追随者就会迅速跟上。P（2025）054号地块的规划公示，就是一个明确的信号——光谷的刚需住宅产品正在经历一次集体升级。

点击添加图片描述（最多60个字） 编辑

一点番外与总结

要注意：南边的碧桂园云鼎如果顺利建成，会对漫序形成一定的空间压迫感。

点击添加图片描述（最多60个字） 编辑

但作为关注光谷发展的观察者，还是希望它能顺利建起来——一个区域的成熟，需要每一个项目都“活”着。

点击添加图片描述（最多60个字） 编辑

☎️☎️KIC创新天地·漫序售楼处位置：400-005-0788转接5555【售楼中心】

☎️☎️房价特价信息丨优惠政策丨详细解答丨在售房源丨在售户型图丨项目介绍丨

周边配套丨VR看房丨楼盘图丨沙盘图丨位置图丨配套图丨售楼处地址丨足不出户丨