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武汉绿城·云墅

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主打约121-141-179纯改善户型，四代住宅＋全小区仅295户 15-25层改善小高层

在武汉楼市的版图里，常青花园一直是个特殊的存在

它没有滨江板块的高调光环，也没有新兴板块的规划噱头，靠着成熟到极致的生活配套、独一份的学籍优势，默默留住了大批扎根于此的人群，却也陷入了一个持续十年的尴尬困境：

改善需求爆棚，却无新盘可接

如今，这片久无新房供应的成熟住区，迎来了一位破局者——绿城·云墅

这个新项目，到底能不能接住这片积压已久的改善需求

项目基本信息

【总占地面积】约2.18万㎡

【计容面积】约41500㎡

【产权性质】70年

【绿 地 率】30％

【容 积 率】1.91

【交楼标准】毛坯

【总 户 数】一期298户

【车 位 比】一期1:1.1

【在售主力户型】建面约121/141㎡四房两厅两卫、建面约179㎡四房两厅三卫

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很多人对常青花园的第一印象是“东西湖、三环外”

单看环线位置，它确实不占优势

但评判一个成熟板块的价值，从来不能只看环线

常青花园能成为汉口改善的“自留地”，核心靠的是全武汉独一份的稀缺优势，以及无需等待的成熟配套

最核心的壁垒，当属学区

行政归属东西湖区，学籍却划入江汉区，是武汉唯一一个远城区板块能享受主城区高中报考资格的区域

区域内的常青第一学校，2025年中考普高率突破80%，示范率超61%，成绩稳居武汉第一梯队，学区确定性极强

其次是生活配套的成熟度，经过数十年发展，常青花园早已形成闭环生活圈

公共交通有2号线与6号线，自驾临近三环线与机场高速，通勤便捷度拉满

区域内武商超市、中央商业街、生鲜市场一应俱全，覆盖日常所有消费需求

还有常青花园中心公园，烟火气与宜居度兼具

再看客群基础，片区聚集了航天三江、中交二航局、国家电网、湖北中烟等一众国企事业单位职工

还有高校教职工与医护群体，整体学历、收入水平偏高，改善购买力充足，且圈层稳定性强

多数人不愿离开熟悉的生活圈，这也为新项目提供了扎实的客群基础

片区上一次新房供应还是2019年的恒大御景，此后十年零供地，现有住宅房龄普遍超20年，户型老旧、公摊大、多数无电梯，完全无法满足当下的改善居住需求

供需失衡的矛盾，已经积压了整整十年

02

绿城·云墅这个项目从拿地之初就备受关注

热度也集中在开发主体上：拿地方三合并非传统品牌开发商，绿城则以代建形式入局

这种合作模式，到底靠不靠谱？

从市场与行业逻辑来看，这是当下民企开发项目里，相对稳妥的一种组合方式

先说说拿地方三合

很多业外人士对这家企业并不熟悉，它并非跨界新手，而是武汉本土资深的房地产销售总包公司，深耕渠道与包销领域多年，合作过众多品牌房企，擅长市场研判与客户对接

此次拿地开发，是其从销售端向开发端转型的首个项目

再看绿城代建，这是项目的核心品质保障

绿城作为国内代建行业龙头，品牌与产品标准有目共睹，绿城黄浦湾、桂湖云翠等项目，都印证了其产品打造能力

客观来说，绿城·云墅这种“本土房企出资+品牌代建”的组合，已经是兼顾安全性与产品力的务实选择

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产品上，绿城·云墅定位纯改善，从规划参数到产品设计，都精准对准了常青花园老小区的痛点

没有盲目追求高周转，而是贴合片区改善需求做产品，整体规划可圈可点

项目占地约2.18万㎡，容积率仅1.91，在主城区实属少见，规划5栋15-25F高层住宅，仅295户

主打约121-141-179纯改善户型，无小户型设计，保障了圈层纯粹性

低密+小体量的规划，居住舒适度远高于片区老小区，也区别于市面上高密度的刚需楼盘

产品最大的亮点，是第四代住宅的形态与超高得房率

作为真四代住宅，项目户户配备空中大露台，满足都市人群对私家花园的需求

得房率最高可达138%，实现负公摊，对比老小区20%以上的公摊，套内使用面积差距明显，空间实用性大幅提升，这也是项目最核心的产品竞争力

社区配套也贴合改善定位，打造约6.6米挑高架空层、下沉式室内会所，配备恒温泳池、健身房、茶室、书吧、私宴厅等全维功能空间，覆盖全龄段居住需求，弥补了常青花园老小区无高端社区配套的短板

户型特色

真第四代住宅，有别于前面的123代住宅，特别突出3个特点：超大露台的享受，零公摊负公摊的得房率，全配套的归家体验。

作为都市人，每个人心里都有一座自己的私家小花园，可以养花可以种草，可以烧烤，可以享受私密阳光下午茶，超大露台满足我们的都市田园梦，就问你美不美。

121-143-179户型，实测得房率最低百分之116。之前的123代住宅，公摊怎么也有百分之21，例如110平米拿到手才87平米的套内。现在是没有公摊，并且再送你面积，电梯直达独梯入户大门厅也送了，就问你香不香。

·武汉空间使用率最高＆舒适度拉满的121㎡户型

·市面唯一“4+1”121户型，最大约19㎡露台

·约36㎡奢阔会客厅，5.4米大开间+ 3.05米舒适层高

·同等面积绝无仅有的约27㎡大尺度主卧套间

·同级产品少有的约4.5米餐厨开间

全配套的归家体验

架空层、下沉式室内会所，恒温泳池、瑜伽室、茶室、书吧阅读室、私人影院、业主聚餐私宴厅、共享厨房、亲子活动区儿童乐园、健身房、棋牌室，人脸识别、智能呼梯、全屋智能都给你配上，颠覆了我们这么多年对住房子的所有认知，哦，小区还能这么整，业主原来真的是很尊贵的，就问你行不行。

·全武汉同面积段使用率最高的超四代产品

·最大约21㎡私家露台，约6米挑高

·同面积段最大约18米南向面宽

·约52㎡宴会级客厅连接南北露台

·餐厨空间及动线合理，可从容做中西厨配置

·约30㎡主卧套房+270°双面落地窗

·近20米南向巨幕宽境

·最大约30㎡云端盛景庭院

·近40㎡主卧设计丨主卫双台盆+淋浴房+浴缸+全明三卫

·近60㎡宴会级客厅连接南北露台

·配备独立家政间，提升全屋收纳空间

·约7.2米超级开间，无柱式结构，多元拓展空间

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项目虽然位置在东西湖区，但学籍属于江汉区，因此常青花园板块的学生具备报考主城区高中的资格，这也是全武汉唯一享受特殊待遇的远城区板块。

这一政策实行的背景是：常青花园是武汉市重点工程，项目开发之初，为了吸引人们买房，新世界集团联合武汉教育局新办学校，并且承诺学籍划入江汉区。

这个问题就和百瑞景一二期的学区遗留问题是一样的。

注：2022年，民转公的武汉小学瑞景校区改为全武昌区摇号入学，仅一、二期原始业主享有对口政策。

绿城三合148号项目的东侧是常青二分之一中心，根据2025年江汉区的划片，对口的是常青一小+常青第一学校初中部。

▲2025年江汉区划片范围

常青第一学校多年来一直是武汉名校，它和常青花园互相成就。

2025年，常青第一学校初中部的中考普高率80.26%，示范率61.26%，不仅是在江汉区的第一梯队，放眼整个武汉也是第一梯队。

▲图源网络

▲图源高德地图

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