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2026年上海首批土拍正式收官，深陷次新房海量解禁焦虑的青浦徐泾，依旧凭借大虹桥区位优势守住土地热度，核心宅地引来绿城、象屿两大品牌房企角逐，经过33轮激战绿城以总价26.75亿元竞得，溢价率6.57%，拿地成本比相邻的宝业17-05地块高出411元/㎡，比2023年绿城青浦区双联36-01地块（3.68万/㎡）便宜了4800元。

这场土拍没有高溢价狂欢，却上演了极致的竞速开局：绿城上午刚完成竞拍敲定拿地，中午总包就火速赶赴地块现场召开进场筹备会，据透露项目规划图纸预计下周即可出炉，抢跑入市的意图格外鲜明。

（绿城地块，3月14日拍摄）

而先行拿地的宝业地块，早已完成全部规划公示，现场可见大型施工设备。两大房企的正面角逐，正式进入实操竞速阶段。

（宝业地块，3月14日拍摄）

一个关键事实不容忽视：截至目前，绿城徐泾地块尚未对外公布任何产品规划、户型定位及入市节点，所有推进动作均为前期筹备，但据项目周边中介公司透露，早在正式拿地之前，绿城调研团队就已多次到访片区门店开展深度市调，详细摸排板块客群需求等一线市场信息。

看似温和的土拍结果背后，是徐泾楼市愈发严峻的供需格局：超万套次新房即将集中解禁，二手房成交停滞、价格倒挂消失，在售新房去化惨淡，市场彻底告别盲目上行期。手握相近区位、相近拿地成本，绿城与宝业，该如何适配当前冰冷的供需格局，走出差异化竞争路线，成为本轮土拍后最受关注的行业命题。

当前徐泾楼市正处于供需两端双重挤压的关键阶段，市场情绪极度谨慎，购房客群回归理性，整体呈现“存量承压、增量博弈、改善需求断层”的核心特征，没有任何房企能脱离市场现状单独前行。

（项目周边次新房小区）

供应端，徐泾是上海外环外次新房解禁的核心风暴眼，2026年起板块将迎来超万套限售房源陆续解禁，其中2021年集中入市的项目就有约3500套房源率先流通。

（项目周边次新房小区）

这些新房普遍以90-100㎡刚需小三房为主，产品设计、社区配置、精装标准均停留在前几年行业水平。据太平洋房屋蟠和路店薄益林店长透露，在今年3月份之前，区域部分次新房小区近8个月几乎无有效成交，整体去化陷入停滞，有些前期限售楼盘的挂牌价已经跌破当初业主的开盘买入价，不少业主无奈放弃出售，转而选择对外出租。目前板块内100㎡左右刚需次新房，月租金普遍在8000元上下，按当前二手房挂牌均价折算，租金回报率仅1.4%，远低于正常理财收益水平，投资属性大幅弱化。薄店长预判，待绿城、宝业两大品质改善新房入市后，产品与配套一般的刚需次新房，价格或将面临进一步下跌压力，二手市场竞争会更加惨烈。

（随着周边解禁盘增多，中介门店加大区域布局）

新房市场同样寒意尽显，据上海网上房地产、克而瑞上海监测数据，截至2026年3月中旬，徐泾板块仅有大华望樾、灿辉晶萃173两大主力项目在售/待售，整体备案均价稳定在6-6.1万元/㎡，高端改善产品单价零星触及7万元/㎡。其中大华望樾1月下旬首批入市104套房源，截至3月初，网签去化率仅为个位数；灿辉晶萃173二期刚完成过会待售，主推116-146㎡刚改户型，备案均价60611元/㎡。目前板块库存结构显示，三房产品占比超过六成，去化周期约4月。

需求端，“沪七条”新政适度倾斜外环内市场，部分原本计划置业徐泾的刚需外溢客群，转而转向市区小户型房源，叠加次新房解禁带来的浓厚观望情绪，板块购房客群大幅缩水，仅剩大虹桥总部经济、科创产业导入的高净值人群、本地刚需置换客群，坚守改善型居住需求。这部分客群体量有限，且对品牌口碑、产品品质、物业服务、居住实用性要求极高，也成为绿城、宝业两大新项目唯一可争夺的核心客群。

（陆续投入使用的总部大楼为区域带来购买与租赁需求）

（惠泰医疗总部在建工程，与绿城项目一河之隔）

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房企现状对比：

宝业规划落定全速动工，绿城速推但方案待定

两宗地块相邻，容积率和楼板价相近，但绿城地块距离地铁站更近，且根据轨道交通规划，未来在小区南侧的徐民东路还有两个地铁出路口。叠加绿城在上海高端改善楼盘的心智战略品牌优势，未来两项目或将直接竞争，宝业是否会面临一定压力不言而喻。

作为先行拿地的房企，宝业项目规划已公示，拟建9幢高层住宅，包含2幢15层、2幢16层及5幢18层建筑，户型面积约130-190㎡，项目预计于今年二季度开放展厅，规划打造板块内首个全域抬板社区，融合全人车分流、首层架空、风雨连廊、超低能耗等前沿技术，装标与社区配置均对标当下改善市场标准。

（网图，仅作示意展示，实际以政府和开发商公布为准）

截至目前，绿城并未对外披露任何关于该项目的产品定位、户型面积、社区规划、入市均价等核心信息，依托其在上海的打造经验，市场普遍预判徐泾项目仍将锁定改善赛道。