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它2024年年头入市，截至目前卖了22个月只卖出58套，月均去化不足3套，陷入了严重的销售困境。

卖不动的核心问题在于区位认知低、产品缺竞争力、价格与价值不符，因此，它去化难的问题短期内难以扭转，综合评级给到C。

先看项目的基本指标：规划总房源1151套，做的是13栋13-17层小高层/中高层、7栋5层洋房、3栋4层叠加的高低配社区。主力产品覆盖88-180㎡三房、四房及190-195㎡叠加，其中高层单价3.1万/㎡、洋房3.8万/㎡、叠加4.6万/㎡，总价区间在250-1000万。

先看区位评级C，其中地理c，交通b，配套c，相邻b。

首先是区位太“边缘化”：项目在惠南板块最边缘的惠南东片区，而惠南本地人买房本来就有明确的三大梯度认知。

首位是配套成熟的惠南镇中心，其次是发展相对成型的宣桥片区，最后才是惠南东。

目前，惠南东周边多是待建工地，或者已交付的动迁房，既没有明确的重磅规划落地，也缺乏成熟的生活配套支撑。

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项目大区位不行，小环境也不太行。它离16号线惠南东站直线距离大概1公里，周边也找不到大型商业综合体，教育、医疗资源也相对薄弱，只有一个社区卫生院，想上好学校、去大型医院，都要跑到惠南镇中心。也正因如此，本地客户对项目区位的认可度偏低。

不过，项目还有相邻关系这一亮点：它南侧临河，能享有一定的自然景观资源。这也是区位里唯一的加分项，所以相邻关系给到b。

产品评级C

再来看产品评级C，其中规划与排布b，公区d，户型b+，内装c。

这个项目容积率2.0，建筑面积11.6万方，是一个中型社区。

开发商应该是想最大程度满足本地客户的各类需求，所以规划了小高层+洋房+叠加的高低配组合。

为了提高叠加的货值，把洋房底层也设计成180㎡的复式，这就导致整个社区的排布比较密集，公共空间的舒适度也就缺失了。

不过，在户型方面，项目还是达到了板块的主流水平：

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小高层基本做到大面宽、短进深，而且是一梯两户；洋房底层复式做到三开间朝南，还有5.4米层高的地下室，有一定的拓展空间；叠加做到2.5开间朝南，地下室层高5.35米，地上层高3.1米。

但跟区域其他竞品比起来，它还是存在一些不足，比如外立面用的是涂料、没有会所空间，叠加是毛坯交付，这都拉低了项目的产品表现。

交易评级D

最后看交易评级D，其中定价c，供需d，竞品d，能力c。

项目整体均价3.3万/㎡，其中高层3.1万/㎡、洋房3.8万/㎡、叠加4.6万/㎡，自2024年2月首开311套房源后，之后就再也没加过推，但到现在总共才卖了58套，去化率还不到10%。

之所以这么难卖，主要有三个原因：

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