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☎️☎️光谷洺悦天玺售楼处位置：400-005-0788转接5555【售楼中心】
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由电建地产与德商地产联合开发的洺悦天玺，以 “低密 + 双地铁口 + 优质教育” 为核心标签，自面市以来备受改善业主关注。
该项目究竟能否匹配改善群体的居住诉求？其核心价值与潜在短板如何？本文将从多维度展开分析。
一、基础信息概况：双强背书，低密属性突出
核心指标
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开发商
电建地产（央企）+ 德商地产联合开发
产品类型
高层住宅 + 叠墅
总户数
约 724 户
物业公司
德商物业
容积率 / 绿化率
2.5/35%
车位比
1:2（远超改善盘常规标准）
装修标准
带装修（含新风、地暖等，具体品牌以合同为准）
核心亮点
低密规划、夏威夷海岛风情园林、挑高 4.5 米架空层泛会所、近 1 万方带状公园
项目占地面积约4.7万方，总建面约17.3万方，项目共2个地块，包含7栋高层，6栋别墅和1所幼儿园。
2024年9月底已全盘交付，项目还剩少量房源，价格也很给力！
北区大地块↓
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南区小地块↓
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2.5 的容积率在光谷中心城核心区属于低密水平（区域多数项目容积率 2.8-3.0），为居住舒适度奠定基础；1:2 的车位比能充分满足多车家庭需求。
二、户型解析：大户型为主，圈层纯粹
项目主力户型覆盖中高端改善需求，面积段集中在 141-180㎡，具体如下：
141㎡ 三房两厅两卫（高层主力户型）
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公摊约 25%，带装修（含新风、地暖），南向三开间，主卧套间设计，U 型厨房日常做饭还是比较实用的；
核心亮点：
①南向三开间（客厅 + 双卧室），连接约 6.8 米宽景阳台，采光与通透性较好；
②功能分区清晰，客餐厅一体化，与卧室区动静分离，保障休息区私密性；
③主卧带独立衣帽间 + 卫浴，提升居住舒适度；
小遗憾：部分房源临连廊，隐私性略弱。
适配人群：三口之家或对空间灵活性有需求的改善客群；
175㎡ 四房两厅三卫（高层大平层）
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公摊约 25%，带装修（含新风、地暖）
户型亮点：
①南向三开间 + 宽阳台：客厅 + 双卧室朝南，连接约 6.8 米南向阳台，采光面充足；
②动静分区清晰：客餐厅（动区）与卧室区（静区）分离，避免活动干扰休息；
③主卧套间：带独立衣帽间 + 卫浴，提升私密感与舒适度；
④灵活空间：北向次卧可改书房 / 儿童房，适配二胎家庭。
小遗憾：
中间户临连廊，北向房间隐私弱；
厨房操作空间偏紧凑
适配人群：三代同堂、多孩改善家庭。
187㎡ 四房两厅三卫（叠墅下叠）
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使用面积400-500㎡，室内挑空约25平左右，南侧花园入户，花园面积（中户60平左右，边户80至130平）、地下室（单层100左右挑空5.7米可隔2层
户型亮点：
①庭院 + 地下双拓展：庭院可做花园休闲区，地下空间可改影音室、健身房；
②分层功能布局：一楼（客餐厅 + 厨房 + 老人房套间）动区，二楼（双套间 + 儿童房）静区，代际居住互不干扰；
③主卧奢享配置：二楼主卧带约 10㎡衣帽间 + 大卫浴空间，居住舒适度拉满。
小遗憾：
地下空间需自行做防潮 / 通风处理，装修成本高；
二楼楼梯口空间浪费略多。
适配人群：想要在城市核心拥有庭院花园 / 地下拓展空间的高预算改善家庭。
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170㎡ 四房两厅三卫（叠墅中叠）
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使用面积300-420㎡，室内挑空约30平 ，北侧花园入户可加装私人电梯，私梯直达带花园（中户50平左右，边户70至120平）、地下室（50平左右）挑空5.7米
户型亮点：
①全明通透格局：南向四开间（客厅 + 三卧室），采光面拉满；
②功能分区合理：客餐厅与卧室区动静分离，主卧套间 + 北向次卧套间，保障隐私；
③厨房空间充足：U 型厨房搭配岛台，满足多人操作需求。
小遗憾：
无额外拓展空间，性价比略低于上下叠；过道空间略有浪费。
适配人群：价格上有较大优惠，适合追求叠墅居住体验、预算略有限的，三代同堂又追求相对隐私空间的改善家庭。
147㎡ 四房两厅三卫（叠墅上叠）
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