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楼盘定位

来聊聊这个盘的基本信息

1、开发商：滨江+越秀合作开发，越秀是出资方，滨江物业

2、均价+物业费：首开均价55666元/平+物业费6.3元/平（文末附一房一价图）

最早放风卖5.8万/平，但是等待了很久才等来的预售证，最后定价在5.56万/平，算是部分让利了，隔壁招商楼盘记头功，具体不展开说了。

回顾土拍：按照土地价格把9号线红普南路地铁口4大豪宅，简单排个序

1）滨江潮语映月：拿地价32007元/平，限价5.2万/平，已售罄

2）招商杭序府：拿地价37629元/平，首开5.9万/平，去化困难，目前降价95折还送车位+家装包，背刺明显，去化困难

3）滨江潮语江澜府：拿地价38642元/平，比隔壁传序府楼面价降低了3000+，成交总价32.65亿，溢价率25.34%。

首开价55666元/平，房地差17024元，部分让利之后还是有的赚的，这次采用直接落位方式

4）滨江天澜传序府：拿地价41828元/平，首开5.8万/平，直接落位不摇号，首开据说是卖完了

滨江包圆了整个红普南路四大楼盘，价格它说了算！

3、大门+外立面+园区+公区

1）入户大门：门头高度9米，顶部金色花瓣做了钻石的切角，滨江传统土豪香槟金，入户雕塑+水景搭配，两侧是加纳利海藻树+迎客松，确实做的还不错，就是有点太标准的滨江风格了

再往里走是归家大堂，水景吊灯非常亮眼，落地玻璃可以直面下沉式庭院

2）园区：示范区体量很大，足足占地7000方，包括2700方室内会所+下沉庭院

没有做抬板设计，但是通过下沉式庭院和景观坡度设计，做出了类似抬板的立体空间效果，这一点还不错

室内恒温泳池、健身房、女王厅、私宴厅、室内高尔夫球馆、茶吧空间、棋牌室

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3）架空层：1楼是封闭式主题书吧空间，通过扶梯可以到达2楼，2楼是棋牌娱乐室，复式的感觉还不错

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值得一提的是奈尔宝儿童游乐区，也是双层挑高设计，明快鲜艳的配色，是儿童的探索天地

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4）外立面：底部石材+四面铝板+圆弧玻璃，有小部分涂料；南面香槟金铝板+部分陶板，全域风雨连廊，还有滨江标志性蓝宝石泳池

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4、项目户型+层高

容积率2.5，14幢12-16层纯高层，没有做高低配，点赞；类一梯一户，层高3.15米，算是改善为主

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首开1号楼，160方和192方各15套，非常谨慎的开一幢楼试试水

1）160方边厅户型：4房2厅3卫，得房率86%

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优点：类一梯一户，三房朝南，双阳台设计，餐客厅一体

缺点：入户无玄关（滨江祖传都不做），有一个暗卫，电梯紧挨着客餐厅；南向中间次卧去卫生间，需穿过整个客餐厅，动线较长

2）190方南厅户型：4房2厅3卫，得房率89%

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优点：类四叶草户型，南向面宽达14米，客餐厅尺度非常阔绰，面积有55平，可以放圆桌；南北通透

缺点：入户无玄关（都不做），有一个暗卫

3）192方边厅户型：4房2厅3卫，得房率88%

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整体在160方边厅进行改良升级的；新增厨房对出来的独立空间（可以做西厨，岛台）；主卧多了一排衣柜空间

有一个遗憾点，朝北的卫生间没有做干湿分离，因为正对着餐厅，需要分离更好，细节部分缺失

4）221方边厅：5房2厅4卫，得房率91%

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