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上海保利•中山公园项目

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保利中山公园项目是保利发展于2026年3月竞得的长宁区华阳街道e1-17、e1-21地块，为长宁内环内稀缺的纯住宅新盘。以下是项目的主要信息：

项目概况

位置：长宁内环内，万航渡路与江苏北路交汇处，紧邻苏州河，近中山公园商圈。

地块组成：由e1-17（小地块）和e1-21（大地块）组成，总可售面积约6.81万㎡，容积率2.4-2.67，限高50-80米。

产品规划：规划11栋住宅（含洋房、小高层、高层），总户数约500套，全人车分流，配备下沉庭院及地下会所。

户型与价格

105㎡（3房2厅2卫）：三开间朝南，独立玄关，南向双阳台，适合刚需及三口之家。

128㎡（4房2厅2卫）：三开间朝南，U型厨房，动静分区，适合改善型家庭。

140㎡（4房2厅3卫）：三开间朝南，弧形阳台，主卧豪华套房，适合进阶改善家庭。

168㎡/169㎡（4房2厅3卫）：四开间朝南，LDK一体化，主卧豪华套房，适合高阶改善及多人口家庭。

面积段：建面约105-169㎡，涵盖3-4房。

主力户型：

预计价格：约14-16万/㎡，部分低区户型总价约1300万起。

地段与配套

交通：双地铁盘，距离11/13号线隆德路站约500米，2号线江苏路站约800米，周边有北横通道，自驾便捷。

景观：紧邻苏州河（一线河景），近中山公园（步行约600米），部分高区可享河景与园景。

商业：周边有长宁来福士、龙之梦、king88等高端商业，步行范围内有华东政法大学、江苏路第五小学等教育资源。

项目亮点

抬板设计：长宁首个“全域抬板”设计，解决地块高差及连通南北地块，实现地面无车行。

层高与装修：层高约3.05-3.2米，装修标准不低于5000元/㎡，实得率较高。

长宁内环内 全新盘！

『保利•中山公园项目』

户型首曝！待入市！

将推约105㎡-169㎡3-4房

目前销售团队正在组建！

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— 恭迎品鉴 —

3月30日，上海2026年第二批次土拍落下帷幕。全场焦点——长宁区C040101单元E1-17、E1-21地块，历经41轮激烈竞价，最终被保利发展以 59.22亿元 收入囊中，成交楼板价 77697元/㎡，溢价率6.43% ！

其中，E1-17地块东至省吾中学、南至万航渡路1424弄小区、西至湖丝栈、北至规划白玉路，出让面积4490.52㎡，容积率2.4，建筑面积10777.25㎡，规划一幢高层住宅和部分配套房，限高40米！

E1-21地块东至长芝大厦、南至规划白玉路、西至万航渡路、北至华联创意广场，出让面积24508.81㎡，容积率2.67，建筑面积65438.52㎡，规划五幢高层住宅，限高80米！

根据规划，这里将打造的是一个滨河的高品质住区！在有限的土地上，既要满足居住的纯粹性，又要承载社区设施的公共服务功能，这无疑对开发商的规划能力提出了更高的要求！

这块地的神奇之处，它被六个百年包裹：百年公园、百年校园、百年建筑、百年道路、百年公交、百年古树！

北面就是苏州河，河边的步道连着百年校园的红砖墙。南边离中山公园只有200米，在建的白玉路桥，以后跨个河就是对面。脚下这条路叫万航渡路，那趟20路小辫子公交车，从1928年开到现在，依旧载着城市记忆缓缓驶过！

这不是一次普通的拿地。这是长宁内环内，时隔17年 首次公开出让的纯住宅用地。在过去15年里，长宁区招拍挂市场仅成交了4宗宅地，且全部位于内环外！

这次保利摘得的“压箱底”地块，不仅是土地层面的稀缺，更是对 “长宁核心区断供困局” 的一次破冰！

据网传规划设计过程稿，保利采用了 “高低配+全域抬板”策略来最大化地块：社区形态：大地块规划3栋洋房（4-7F）3栋小高层（11-17F）4栋高层（20-24F）小地块为1栋小高层及保障房。通过 下沉庭院、地下会所提升改善质感！

产品亮点：层高预计3.05-3.2米，利用“新规”设计实现 多阳台、大面积飘窗、独立电梯厅附赠。这意味着实得率将显著高于市面上普通新房，直接对冲单价压力!

最新消息！长宁内环内 全新盘！「保利中山公园项目」即将推出建面约105-169㎡3-4房等待入市

105/110㎡ 三房：入门级，预计总价1300万级!主打长宁内环低门槛（对比曹家渡17万+/㎡有明显倒挂）

128-140㎡ 四房：主流改善，U型厨房+LDK一体化，部分带270°转角飘窗!

168/169㎡ 四房：进阶改善，四开间朝南，主卧套房带洄游衣帽间，瞄准高阶客群！

项目位于万航渡路与江苏北路交叉口，地处长宁、静安、普陀三区交汇的黄金节点。对于改善客群而言，这里的底层价值在于 “确定性”！

交通通勤：直线距11/13号线 隆德路站 约500-700米，距2号线 中山公园站 约900米，三轨交汇的通达性是内环硬通货！

商业密度：无需等待规划兑现，龙之梦、长宁来福士、KING88 等顶级商圈早已环伺，属于典型的“即插即用”型生活圈！

生态人文：步行可达 中山公园（原兆丰公园）紧邻华东政法大学红砖建筑群与苏州河滨水步道，兼具百年文脉与滨水景观！

但也必须直面客观现实：不同于一张白纸的新区，项目处于成熟老社区的包裹中。沿街界面以生鲜店、传统底商为主，南侧紧贴 延安中学附属省吾学校！

东侧受 万航小区、长芝大厦等既有高层视线遮挡。这种“核心地段+老城界面”的博弈，恰恰是长宁内环更新的真实缩影！

为什么是“置换首选”？长宁楼市的成交结构揭示了强烈的 “消费升级” 需求。数据显示，长宁二手房成交中，近七成是1998年以前建成 的老房子！大量居住在内环老破小、工人新村的客群，手握核心区资产但极度缺乏“新钱产品”的出口！

供应真空：上一次中山公园板块新房供应还是2021年的 愚源名邸（均价12.5万/㎡）。目前长宁在售的 和樾长宁（内中环，约13.3万/㎡）与 西郊云庐（中外环，约12.1万/㎡）位置均不及本项目核心 。

价格锚点：参考 7.77万/㎡ 的楼面价及装修标准（不低于5000元/㎡），未来售价预计 14万-15万/㎡+！对于追求“内环产权+新房品质+苏州河景观”的买家，这是目前长宁核心区 唯一的门票。

保利中山公园项目，不是画大饼的蓝图，而是长宁内环成熟肌理上的 “存量替换” 机会。它用新产品主义解决老城界面的痛点，用1300万级门槛切入内环核心。预计6月将开启巡展，对于盯守长宁核心资产的朋友，这是今年必须锁定的观察标的！

上海保利•中山公园项目

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