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徐州天玺宸院

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徐州豪宅市场，要彻底洗牌了！

当其他盘才开始做四代宅的时候，徐州这个项目直接拿出了超四代墅，来了一波降维打击！

什么是超四代墅？

1、带院叠墅，每一户独门独院、独立电梯设计、院子最大300㎡，院子直接写进合同里，几乎跟合院、联排别墅一样的生活享受。

2、墅质洋房，层层带露台，一楼带院子，顶楼带近100㎡屋顶花园，飘窗最大赠送面积近20㎡，空间赠送率非常高。

这样的低密院墅，徐州前所未有，更何况还是在寸土寸金的市中心！

这就是徐州首个超四代墅——天玺宸院，登场即颠覆。

| 天玺宸院效果示意图 仅供参考

过去几年，徐州豪宅一直在奋力追赶一二线。而天玺宸院，让徐州真正拥有了可以“对标全国、甚至引领全国”的居住样本。

它不只是创新产品，更是锚定徐州高端资产的价值标杆，未来难再有。

项目只有154套房，带院叠墅更稀缺，只有50来套，注定只有少数人才能拥有。项目还没公开，就受到市场广泛关注，预计近期公开城市展厅。

01.

独门+独院+独立电梯设计

天玺宸院，一座生长型院墅

徐州前所未有！

@徐州人，你们想要的市中心真院墅来了！

过去5年，徐州市中心容积率≤1.2的项目，只出现了一个。现在天玺宸院登场，补仓市中心院墅，项目容积率只有1.2，打造叠墅+墅质洋房。

不过，今天想跟大家聊的，不是它的低密，而且它带来的产品颠覆和院落生活。

我敢说，这个项目绝对是今年徐州最不可错过的豪宅，没有之一！

| 天玺宸院效果示意图 仅供参考

不信往下看：

1、超四代叠墅，独门+独立院子+独立电梯设计，院子最大300㎡

天玺宸院的叠墅，徐州前所未有。

我从事房地产行业近十年，见过的叠墅要么不带院子，要么下叠一楼带个小院子，但是不能写进购房合同里，后期业主也无法正常使用，因为属于违规侵占社区公共绿化空间。

但是天玺宸院，所有叠墅产品都带院子，这也是徐州唯一一个给批院子的叠墅！

项目上叠、下叠、中叠都带有实体院子，开发商连石材大门都给你做好了，还做了独立电梯设计。

下叠：负一层5.4米层高，可打造夹层空间；一楼有院子，院子最大约300㎡；二层有露台，真正实现了有天有地有院子的生活。

中叠：带有约60㎡的朝北院子，三层和四层都带有露台，层层有露台的叠墅，在徐州可是第一家。

上叠：带有朝北院子，还带屋顶花园，每个屋顶花园将近100㎡。在市中心，如此大的花园价值百万！

说是叠墅产品，但这配置、这私密感、这归家仪式感，真的跟合院、联排、独栋一样，不服来辩！

| 天玺宸院效果示意图 仅供参考

2、超四代墅质洋房，开发商疯狂赠送面积

四代洋房，现在徐州也开始出现了，但是今天我们看的天玺宸院的洋房，堪称超四代洋房。

对比其他洋房，不仅有院子、有大露台，还有超级多的赠送空间，主打一个墅居空间。

第一，一楼带院子，这是政府批复的真院子。开发商交付给你的时候，是绿篱围合，你也可以自建院门，相当于小下叠了。

第二，户户有2.2米宽的大露台，而且，这个露台尺度是经过深度调研和严丝合缝测算才得出的。

“我们去西安、成都等地调研发现，他们四代宅露台宽度越做越小，原因是项目交付后发现，露台一旦大于2.2米，就会影响客厅的采光。所以，我们把露台的宽度从3米缩短至2.2米，同时做多开窗设计，延长日照时间，业主坐在沙发上、躺在床上都能晒到太阳。”

第三，超多赠送空间。别家都是送露台，天玺宸院不仅送露台、还送3大面的飘窗。

我提前看了户型图发现：天玺宸院不仅所有卧室、客厅、餐厅做飘窗，就连洗手间、厨房都做了飘窗，就是为了给业主狠狠送面积。而且，这个飘窗不是摆设，是可以改造成室内空间的！

就拿建面约155㎡户型来讲，光飘窗都赠送了将近20㎡，使用空间媲美三代宅190㎡。

3、弧形石材干挂外立面！天玺宸院，徐州院墅豪宅立面革新者

在徐州，只有顶级院墅豪宅才会用干挂石材做外立面，比如紫薇公馆、东方润园等。

天玺宸院外立面，干挂石材搭配铝板线条设计，既有石材的沉稳贵气，又有现代建筑的简约高级，属于高端豪宅项目标配，价值感拉满。

同时南侧首排配备了四玻两腔玻璃+隔音棉设计，隔音降噪效果顶级，这在徐州第一次见。

在外立面打造上，天玺宸院还运用了弧形手法，露台转角、石材立面转角都做了弧形设计，让整个建筑看上去不古板，更有艺术感，颜值也更高。当然了，花费的选材成本和人工成本也更高。

| 天玺宸院效果示意图 仅供参考

02.

市中心+院墅

天玺宸院就是资产硬通货！

现在改善买房，不仅要住得好、有面子，更要具备硬核的资产价值，能穿越周期保值增值。

什么样的房子更保值？

据房研报数据显示，2025-2026年，上海内环、北京朝阳、深圳南山等核心区域的豪宅均价保持坚挺，环比涨幅在1.8%至3.2%之间，其他非核心区的住宅基本处于下跌态势。

同时，我们盘点最近3年，徐州主城各个板块品质住宅的房价波动，也发现两大规律：

一、市中心是最能抗跌、值得长期持有的“价值护城河”，改善次新房比别的板块更保值。

二、同一地段，稀缺的院墅和洋房，比高层更贵更保值。

举个例子：

2024-2026年，市中心的东方润园洋房成交价稳定在2.4万/㎡—2.9万/㎡。而附近的高层价格一跌再跌，滨湖花园三期成交价从1.86万/㎡跌到了如今的1.18万/㎡。（数据来源：贝壳找房）

天玺宸院，既处于城市中心，又是纯粹的低密院墅，再加上前卫的产品设计，就是徐州豪宅资产压舱石。

更何况，今年徐州即将迈入GDP万亿俱乐部，市中心的低密产品价值，还会继续拔升。毕竟，对比江苏其他万亿城市的市中心低密产品，徐州资产价格还是处于低位。

03.

上风上水

在天玺宸院，拥揽市中心1km黄金生活圈！

有天有地有院子，天玺宸院这样的叠墅，我第一次看见就疯狂心动。更惊喜的是，这样的产品还出现在寸土寸金的市中心，爆款buff叠满。

项目位于鼓楼区西阁街81号，在这里，你可以体验到市中心的院墅生活。

天玺宸院

江苏省徐州市鼓楼区西阁街路,风尚自由城西侧(路对面)

一方面，项目地处徐州城市中轴之上，优质资源高度集中。

天玺宸院周边1km内拥有九龙湖公园、鼓楼广场、中山外国语学校、鼓楼小学、地铁2号线庆云桥站等配套。直线1km就是彭城广场商圈，平时散着步就能到，这是江苏省第二大城市商圈，汇集了苏宁广场、德基广场（今年开业）等10来座商业体。

生活在这里，出则繁华万象，入则静谧悠然，日常漫步之间，兼得城芯烟火与生态绿意。

另一方面，伴随西阁街路改建工程的推进，未来这里会更中心。

徐州市自然资源和规划局发布的《徐州市马场单元详细规划批后公布》显示，天玺宸院东侧紧邻的西阁街路，已被纳入鼓楼区重点项目。

目前西阁街路已经进入设计施工阶段，预计今年下半年筹备建设。

这条支路建成后，天玺宸院去中心商圈交通距离更短。我用百度地图测了下，项目到金地商都直线约1000米！

西阁街路，让天玺宸院更中心。

其实，除了外部资源外，天玺宸院这块地本身自带财气和贵气，老徐州人应该知道，这是鼓楼区财神庙原址，上风上水，懂得都懂。

在城市核心低密土地极度稀缺的今天，一套真正意义上的中心院墅，早已超越居住与身份的二元表达。天玺宸院，不只是一套房，更是一座城市的‘收藏级恒产’，是阶层沉淀后的审美共识，也是献给家族的时间礼物。