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很多住宅，是一出建设方案公示时，我们就觉得它会卖得很顺利。

而当它出初露峥嵘，拿出很有诚意的单价时，我们觉得它就会在竞争中占了上风。

而后，凡发生的皆有利于它，难有后来居上者。

或者是当春风又绿江南岸时（滨江区长河单元宅地突破4.1万楼面价），那么它就在高层收官之际卖点更为显眼。

我们今天聊的是滨江兴耀松川境：

奥体难得的800万级靜奢美学与墅境住区，169、199方纯粹100%南厅，90-93%超高得房率。

1、肯定卖得顺利

为什么说松川境建设方案决定会卖得很顺利。

松川境这宗地限高54米，容积率1.8。高层铁定是18层以内无需做剪刀梯，有便于做类一梯一户，且维持超高得房率。

42席排屋住区为奥体传世恒产而来，滨江又占一江两岸豪宅半壁江山，指定是不愁卖。排屋住区后来以奥体院子为名问世，三开三罄。

而事实上，松川境高层也如我们猜测一般，以纯正的类一梯一户，以90-93%的超高得房率，并且以纯粹的100%全域南厅登上了奥体舞台。

我们再来回顾松川境高层169方户型，它为800万级奥体改善客群而来，90%的得房率，四房三卫双套房，改良版四叶草南厅，餐客厅方正宽敞，5.5米的尺度从餐厅延伸至客厅，这就叫方正，直至南向宽境9米开间阳台，这就叫层次。

主卧的气场，藏在4 米开间的尺度里，更藏在那一方浴缸的仪式感中。

回头看杭州市面上 170㎡左右的四房户型，并不是每一套主卧都能标配浴缸。想要拥有这份从容，往往要满足两个关键前提：一是小高层规划，二是户型设计与精装标准都足够用心、绝不敷衍。

而且松川境的装修也很不错，客厅两面背景墙，一处造型，一处是大面的雪山银狐奢石。

厨房里的豪宅质感，一眼可见：两台博世嵌入式冰箱气场拉满，搭配博世三眼灶、洗碗机、蒸烤一体机，再加上方太超薄油烟机，更贴心配置独立厨房空调，细节尽显高端底色。

正因如此，松川境 169 方首开即罄，也就成了水到渠成的事；同期一同热销清盘的，还有奥映鸣翠。

2、诚意单价让它占上风

前面聊到松川境169方为800万级奥体改善而来首开售罄，对数字敏感的客户肯定就直指松川境诚意首开价46166元/方。

事实上，松川境的定价诚意是始终如一的。当它199方以奥体难得五房出现时，也恪守4.6万/方左右发行价，就一直占有上风。

而且199方的松川境得房率是让人叹为观止的约93%，同时做了五房。

这个199方的来源很经典：

在既往奥体、申花限价时，但凡有199方的四开间朝南、三房朝南的格局出现时，市场总是更为热衷，而事实上，在二手房市场中也尤为坚挺。

而松川境的199方是这个基础上锦上添花，从四房变成五房。同时，保证了敞阔餐客厅，南向阳台更是做到了8.8米开间，足以见得高得房率赋予的室内格局大尺度。

3、难有后来居上者

买房看地、知己知彼，才是真正清醒的选择。

回看松川境之后出让的奥体宅地便会发现：无论先天禀赋，还是后天规划，松川境的优势始终稳如泰山，几乎难有后来者可以超越。

其一，1.8 容积率，板块内几乎无出其右。后续出让地块容积率普遍在 2.0—2.5 之间，舒适度与低密感已然拉开差距。

其二，奥体成规模排屋住区，堪称十年一遇。之后入市的墅类产品，多以叠墅为主，难再出现成建制、纯粹的排屋群落。

与排屋为邻，本身已是身份与圈层的象征；更难得的是，松川境南向开阔的开间条件，铺就了东西约 210 米景观长卷，多重园林画境次第展开，也顺势造就了约 3300㎡中央庭院，视野与格局直接拉满。

在多重园林画境与中央庭院之间，还藏着松川境约 1500㎡高端会所，会客厅、恒温泳池、私宴厅、健身房等功能一应俱全，圈层质感拉满。