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大家好！今天李想测评的项目，就是象屿天誉蘭香。

先看区位评级B+，其中地理b+，交通a，配套b+，相邻a。

闵行紫竹一直是区域内品质居住的代表板块，这里不仅坐拥紫竹高新区的坚实产业基础、大零号湾的高能级规划利好，还因上海交通大学、华东师范大学两所985高校的入驻，积淀了浓厚的人文氛围，再加上约40万㎡的闵行“第一湖”兰香湖的生态加持，整体居住环境优势突出。

项目正处在紫竹片区的C位，南侧紧邻兰香湖，站在别墅样板房二层，就能直面一线湖景。

这里有约4公里的黄金岸线，串联起商业北街、星月步道等多个节点；社区楼下就是约13公里的环湖慢行道，还有赛艇俱乐部这样的配套。

周边分布的也都是低密别墅和洋房社区，没有高层建筑遮挡视线，所以相邻关系给到a。

交通层面，规划中的轨交23号线华东师范大学站，与项目的直线距离只有600米，这在低密别墅社区里较为难得的。而且这条线路已经正式开工，等未来通车以后，可以连接徐汇滨江、徐家汇等核心地段。自驾出行也很方便，走虹梅高架路，能与市区快速接驳。

配套上，项目最大的优势在于教育资源。开发商参与投资建设了华二东校，能给业主子女提供一个不错的教育选择。这个学校计划2028年3月，幼儿园与小学部同步开学，初中部稍晚两年，大概在2030年3月启用。

总的来说，项目在区位上占据低密湖景这一稀缺优势，同时在交通、配套上都有蛮多的亮点。

产品评级A

再来看产品表现，因为稀缺的低容积率和超高的附赠率，外加超配的公区配置，所以产品评级给到A，其中规划与排布a，公区a+，户型a+，内装a。

整盘1.01的容积率，在当前上海土地市场里，是最低容积率的低密社区。

特别是开发商通过在西北角做了5栋11层小高层产品，使得别墅区的实际容积率更低，大约只在0.8左右，同时它没有选择做货值更高的纯3层别墅，而是做了更为宽松的3层、4层、6层各类型的低密产品，使得整体表现出更高的社区舒适度和户型内更大的附赠空间。

户型设计上，所有别墅产品都做到了南向三面宽，合院的面宽能达到11米、叠加也有9.7米；楼栋之间的间距普遍能到13米，比市场上常规的9-11米宽不少。

再来看户型内部的附赠空间，我们拿210㎡的边套联排举例，它的附赠包括约30㎡的挑空、加起来约30㎡的南北露台、5.75米层高的130㎡地下室（隔板后交付）、180㎡的花园，还有顶层约30㎡的露台，整体附赠率已经接近200%。

叠加产品也做得很均衡，上叠和下叠享有的权益差不多，都有入户花园、地下室和露台。中间套的上叠，还额外有一个层高2.2米的闷顶，可以作为储物空间。

公区之所以能给到a+，是因为低密社区基于较高的建筑覆盖率，花园面积会被私有，地下空间也会被私有，一般来说社区共享空间相对较少，会所就会少见或规模很小。

但这个项目不同，它做了南、东2个大会所，总面积有3000㎡，功能上一动一静很互补，南会所主要用于社交，做的是会客厅、宴会厅，东会所是运动区，有恒温泳池和健身房。

除此以外，项目还打造了一条约30米宽、200米长的南北中央景观轴，在别墅社区，这样的规划非常少见。它采用的是全对称的法式轴线设计，里面设置了10多个切尔西风格的景观节点。

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