2018中国房地产市场第一季度报告

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一、政策导向稳定,各地人才引进等政策集中出台 一季度,全国两会召开,政府报告强化“房住不炒”,提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,并推进房地产税改革立法。各地对建设租赁住房的支持力度不断加大,在保障基本住房需求的同时,各地人才引进政策集中出台。金融监管持续升级,严控个人贷款违

一、政策导向稳定,各地人才引进等政策集中出台

一季度,全国两会召开,政府报告强化“房住不炒”,提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”,并推进房地产税改革立法。各地对建设租赁住房的支持力度不断加大,在保障基本住房需求的同时,各地人才引进政策集中出台。金融监管持续升级,严控个人贷款违规流入房地产市场,同时多地房贷收紧、利率上浮。

“两会”定调房地产政策方向,风险防控趋严

推进房地产税改革立法,强化“房住不炒”。3月5日,国务院总理李克强作政府工作报告指出:“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。”“更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划,今年开工580万套。加大公租房保障力度,对低收入住房困难家庭要应保尽保,将符合条件的新就业无房职工、外来务工人员纳入保障范围。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实地方主体责任,继续实行差别化调控,建立健全长效机制,促进房地产市场平稳健康发展。支持居民自住购房需求,培育住房租赁市场,发展共有产权住房。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让广大人民群众早日实现安居宜居。”

中小城市全面放开落户限制。国家发展改革委印发《关于实施2018年推进新型城镇化建设重点任务的通知》,制定加快农业转移人口市民化、提高城市群建设质量、提高城市发展质量、加快推动城乡融合发展以及深化城镇化制度改革等五大方面内容。要求中小城市和建制镇要全面放开落户限制。超大城市和特大城市要区分城区、新区和所辖市县,制定差别化落户条件,探索搭建区域间转积分和转户籍通道。要求深化城乡土地制度改革,完善农村承包地“三权分置”制度。要求引导特色小镇健康发展,对已公布的两批403个全国特色小城镇、96个全国运动休闲特色小镇,开展定期测评和优胜劣汰。省级人民政府要强化主体责任,调整优化特色小镇实施方案、创建数量和配套政策。

适度放活宅基地和农民房屋使用权。中央一号文件《中共中央国务院关于实施乡村振兴战略的意见》发布,提到要优先发展农业农村,包括干部配备、要素配置、资金投入、公共服务等均优先满足。在深化农村土地制度改革中提出“完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权,不得违规违法买卖宅基地,严格实行土地用途管制,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。”

严控个人贷款违规流入房市。2018年全国银行业监督管理工作会议提出“努力抑制居民杠杆率,重点是控制居民杠杆率的过快增长,打击挪用消费贷款、违规透支信用卡等行为,严控个人贷款违规流入股市和房市。”“继续遏制房地产泡沫化,严肃查处各类违规房地产融资行为。”

严控主题公园名义的“圈地开发”。国家发改委等五部门发布《关于规范主题公园建设发展的指导意见》,明确了主题公园的范围界定和规模等级,提出严格控制新建、扩建特大型主题公园。在主题公园园区内,要合理配套商业设施用地面积,不得擅自改变园区土地用途,严禁进行住宅、酒店、写字楼、大型购物中心等房地产开发。各地区要严格控制主题公园周边的房地产开发,从严限制主题公园周边住宅用地比例和建设规模,不得通过调整规划为主题公园项目配套房地产开发用地。

申报新增建设用地规模控制在规划期剩余年均量以内。国土资源部印发《关于做好2018年度报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》,要求各地继续严控城市新增建设用地规模,组织做好城市用地申报,确保在今年3月底前完成年度报国务院批准城市建设用地申报工作;今年申报工作将全部实行远程电子申报。明确各城市申报新增建设用地规模,原则上控制在土地利用总体规划确定的规划期剩余年均量以内。确实有特殊情况、申报规模超过年均量的,应具体说明情况和理由,省级国土资源主管部门在用地审查意见中核实说明。

地方楼市调控新标准频现

多城市升级限售、限购等调控政策。海南、大连、长春、昆明、泉州、阜南县等地区出台或升级限售、限购政策,合肥、三亚等市落地限价令,长沙、杭州、西安加入公证摇号买卖新房。其中海南最为严格,提出“在已出台限购政策的基础上,实施全域限购”“非本省居民商业住房贷款首付比例不低于70%”“取得不动产权证满5年后方可转让”。

公积金政策调整。南京上调公积金贷款上限额度,广州提高公积金贷款申请门槛,上海公积金中心调高购买第二套改善型住房的人均住房建筑面积认定标准,惠州压缩公积金贷款审批时限,深圳、广州、武汉、兰州、马鞍山严查和处罚限制、阻挠、拒绝职工使用住房公积金贷款购房的房企和中介。

收紧购房融资链条。深圳出台“三价合一”政策,税费提升,一定程度上增加了购房成本;北京、广州抑制居民杠杆率,严防各路资金违规进入房地产市场;河北、江苏、广东等省相继上调房贷利率,多数银行首套房贷上浮5%-15%,二套房上浮15%-25%。

城市升级落户新政。西安、南京、武汉等市相继出台人才新政升级版,通过对人才提供购房、租房补贴、积分落户以及享受配套等服务,吸纳外地人才。北京、上海等一线城市也加入人才争夺战,着力引进高端人才,北京将建立优秀人才引进的“绿色通道”,对“千人计划”、“万人计划”等国家高层次人才群体加速办理引进手续。

二、房地产市场发展特点

1、市场:开局好于预期

一季度,房地产投资、开发增速回升,起点较高;商品房销售市场仍然保持增长,销售面积同比增幅逐步收窄;土地购置面积增速处低位,成交价款涨幅明显;待售面积持续减少,商品住宅尤为明显;国房景气指数略有回落。

投资:开发投资增速超预期。一季度开发投资累计增速从2017年末的7.0%增至10.4%,为三年来最高纪录。住宅投资增幅主要靠中大户型拉动,144平方米以上住房涨幅为18%,其中的高档公寓和别墅为4.8%,而90平方米及以下住房则是-6.6%;办公楼投资由去年末上涨3.5%转为-0.1%;商业营业用房投资为-6.5%。

土地:购置面积和成交价款涨幅回升。在开发投资构中比较,一季度土地购置费增幅最大,上涨67.8%;设备工器具购置增幅为12%,建筑工程及安装工程均为负增长,跌幅分别为-0.5%和-3.1%。相对于负增长的设备安装和建筑工程价格,土地要素价格增长明显。

土地成交价款和购置面积增幅在1-2月出现短暂的零增长和负增长后3月明显回升,一季度全国土地成交价款1634亿元,同比增幅为20.3%,土地购置面积3802万平方米,同比增长0.5%。开发企业在各省市土地储备量与去年同期相比,高度差异化,增长最高的黑龙江省上涨359%,跌幅最大的北京下降77.1%。

销售:商品房销售增速回落。一季度新建商品房销售面积30088万平方米,同比增长3.6%,较去年末回落4.4个百分点;其中期房销售面积24357万平方米,同比增长10.2%,占总销量比重80.9%。商品房销售金额25597亿元,同比增长10.4%,较去年末回落3.3个百分点;其中期房销售金额21588亿元,同比增长16.9%,占总销售金额的88.6%。销售面积增幅中,商业营业用房明显高于住宅,同比涨幅分别为9.6%、2.5%;办公楼为负增长,同比下降2.8%。

库存:商品房待售面积持续减少。3月末,商品房待售面积57329万平方米,其中住宅29167万平方米,办公楼3637万平方米,商业营业用房14639万平方米。与去年同期相比,住宅库存去化最为明显,下降25.4%,办公楼和上商业营业用房分别下降4%、8.6%,住宅库存问题要高度重视。

2、价格:总体稳中有升

新房:3月房价有所抬头,一线城市持续下降或持平。 一季度,70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量增加,上涨城市数量从1月的52个降至2月的44个再增至3月的55个,环比综合指数1-3月分别为0.34%、0.25%、0.42%。房价同比上涨城市数量保持在60个上下,同比综合指数走势平缓,一季度各月在5.7%左右。具体来看,一季度内新建商品住宅环比涨幅较大的城市集中在部分省会城市及三四线城市,各月环比涨幅最大的为大连、南充、海口,昆明、乌鲁木齐、秦皇岛等城市也有较大涨幅。一线城市环比持续下降或持平,二、三线城市持续上涨,3月涨幅较前两月明显扩大。

二手房:价格环比上涨城市增加,二、三线城市涨幅扩大。在70个大中城市中,二手住宅价格环比上涨城市数量有1月的45个涨至3月的59个,每月同比上涨的城市数量保持在64个左右。一线城市二手住宅价格继续下降,但降幅有所收窄,二、三线城市价格涨幅继续扩大。环比价格变动中,乌鲁木齐、深圳领涨,跌幅最明显的主要集中上海、厦门、北京、成都等热点城市。

受春节假期影响,2月出现了价格低谷,但3月部分城市项目入市节奏加快,带动了价格的回升。

3、城市:区域分化凸显

一季度40个重点城市中,9城市房地产开发投资同比下滑,其中银川跌幅最大为-33.3%,其次福州为-25.2%,成都、北京、呼和浩特、石家庄跌幅在10%-20%之间,大连、济南、广州跌幅不超过2%;31城市同比上涨,海口以71.4%涨幅居首,哈尔滨、长春、无锡涨幅超过四成。

一季度40个重点城市中,重庆以1572万平方米商品房销售面积遥遥领先,成都成交809万平方米,挤进前十的还有武汉、郑州、长沙、杭州、西安、福州、上海、昆明,销售面积在320-580万平方米之间。15城市销售面积下滑,北京以-65.5%居首,天津、广州跌幅超50%,石家庄、兰州跌幅超过30%,呼和浩特、南京、苏州、合肥、温州跌幅在12%-16%之间;25城市销售面积上涨,乌鲁木齐以35.8%涨幅居首,郑州、南宁、太原、长春涨幅超过20%。

商品房销售金额前十城市是重庆、杭州、成都、深圳、武汉、上海、福州、宁波、苏州、广州,销售金额在460-1150亿元之间。9城市销售金额下滑,北京、天津、广州最为明显,同比分别为-65%、-54.8%、-43.3%,兰州、厦门、上海、苏州跌幅在16%-24%之间;31城市上涨,乌鲁木齐以56.4%涨幅居首,贵阳、太原、长春、青岛、西安涨幅超过四成。

总体来看,一季度重点城市区域分化,东北、中西地区表现好于东部地区;四个一线城市也呈现分化,北京、广州投资、销售均呈现负增长。

4、企业:百强门槛提升

业绩:百强企业门槛显著提升。一季度百强房企销售金额入榜门槛提升显著,为33.9亿元,同比增加30.9%。各梯队中,TOP3和TOP50门槛分别达到了1517.3亿元和99.1亿元,与去年同期相比,增幅分别达到38.3%和59.3%。TOP10、TOP30的门槛分别为386.8亿元、155.3亿元,相对增长平缓,分别为16.9%、14.8%。

一季度,碧桂园、中国恒大、万科地产销售金额超过千亿,分别为1878.4亿元、1618亿元、1519.8亿元。

运营:商业物业收并购再现。1月5日印力联合万科及Triwater,三方以83.65亿人民币的价格联合收购凯德集团在中国国内的20家购物中心项目的100%股权及相应负债。此次收购完成后,印力在全国持有或管理的商业项目数量将达到120家,管理面积约1000万平方米,管理资产规模约800多亿,成功布局中国58个城市(新进入城市18个)。对万科而言,此次商业版图的扩张也为其实现“万亿大万科”企业战略目标更接近了一步。1月29日,融创又携手腾讯、京东、苏宁以340亿元收购万达商业14%的股份。按照协议,融创将出资95亿元,持股比例3.91%,此次再次出手表现了融创布局商业领域的决心。

5、金融:政策监管趋严

货币供应:稳定增长。3月末,广义货币供应量173.99万亿元,同比增长8.2%,在稳健中性货币政策和金融监管政策协调推进下,M2增速有所回落,分别比上月末和上年同期低0.6个和1.9个百分点。4月央行决定下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。央行主动降准向市场释放了约4000亿元新的增量资金。

房地产贷款:大幅增长。一季度末,人民币房地产贷款余额34.1万亿元,同比增长20.3%,增速比上年末低0.6个百分点。其中,个人住房贷款余额22.86 万亿元,同比增长20%,增速比上年末低2.2 个百分点。房产开发贷款余额7.7 万亿元,同比增长25.3%;地产开发贷款余额1.4 万亿元,同比增长2.2%。

企业到位资金:同比增速季度性回落。一季度,房地产开发企业到位资金36770亿元,同比增长3.1%,较去年末下降5.1个百分点。在金融去杠杆的背景下,房地产信贷资金监管趋严,多数银行上调房贷利率。

三、当前市场突出存在的问题

1、房价上涨压力仍然较大。

自2016年形成的房地产轮动态势依然存在,从一线到二线,再到三四线。当前部分热点城市商品房销售量和房价整体下降,是多种调控手段综合施策的结果。因放开二孩后家庭人口增加,首套置业,合理改善居住条件以及流入人口新增需求等因素,市场量价上升的压力仍然存在。

2、住房租赁处于发展初期阶段。

新建租赁住房近期难以形成有效供给;行业扶持政策不明确,如土地供给方式、税费政策;租购同权,增加了对优质教育资源的需求;长租公寓存在政策上缺陷。

3、开发企业成本上升。

一是人员工资不断提高;二是钢材、水泥、玻璃等建材价格持续上涨;三是现代化建造技术推广,如新建住宅采用装配式、精装修、绿色智能、适老设施等措施的比例逐渐提高,住宅品质在工艺、技术上有提升,但建造成本也有增加。

四、二季度房地产市场走势

1、“房住不炒”调控基调不放松,热点城市加大租赁住房、共有产权房等供应,将促进供需结构调整。严格市场规范监管会持续。土地市场成交结构主要是以限价地块、共有产权房地块和租赁用地等为主,商品住宅新增供应份额继续减少。

2、二季度开发投资、销售面积、销售金额会好于一季度。限价政策效应递减,房价依然存在较大上涨压力。

3、金融信贷监管不放松,个人购房和房地产企业融资压力增大。

4、企业收并购、合作开发拿地方式的占比会提升。

五、政策建议

1、建议将控制地价作为调控房价的重要方向。近年来土地出让金收入大幅增长,地价上涨大于房价上涨,土地交易总体仍然采取敞开口子竞价的办法(个别城市采取限地价的办法),地价对房价推升作用明显。面粉竞价,价高者得;面包限价、面包折扣价准销。两者反向操作,政策不协调,带来的结果是政策效能相互抵销和房价难以控制。各地应该对地价上升有所节制,采用各种办法包括扩大土地供应量和限制地价的措施,控制地价无序上升。

2、建议调整保障性住房和商品化住房的土地和房屋供应结构。近年来公共租赁房、共有产权房、经济适用房、棚改房、重大工程配套房、流转土地租赁房、自持土地租赁房相继登场,相关土地供应量逐步放大,结构比重逐步抬升,对解决中低收入群体的住房问题发挥了重要作用。与此同时,商品住房土地供应量相对减少,一方面制约了改善性需求的释放,另一方面又无助商品住房市场价格的平抑。建议对保障住房和商品住房的合理土地和房屋供应的结构进行专项研究,适当提高商品住房的土地和房屋供应比重。

3、建议明确政府与企业合作开发的租赁住房用,一律用以满足中低收入群体的住房需求。各地租赁住房绝大部份是私人产权住房户提供的,市场化的租赁住房供应是充裕的。企业在批租土地上开发租赁住房,主要是满足中高收入群体的住房需求,供应也是充裕的。政策鼓励加大政府机构与企业合作开发建设租赁租房,是为提高社会租赁住房供应总量,优化供应结构,满足中低收入群体的租房需求。严禁企业在自持租赁住房开发土地上,开发建设面向高收入群体的、一次收租数年的、变相以租代售的高端租赁房。

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