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这是武汉2024年成交量相对靠前的真别墅项目（有天有地联排、合院别墅，非叠拼类别墅，全年成交不少于9套），颜色代表着全年平均成交总价段。
如果把一年卖9套作为“在售”标准，那么武汉有十多个别墅项目在售（不含盘龙湾梅苑、木兰樾境、金珠港湾），看起来也不少了。
可如果真的要买别墅，你会发现，能下手的机会并不多：
总价低的（160万内），往往交通、环境差；
总价中等的（160-300万），143㎡三层小合院为主，单层含楼梯电梯只有四五十平，舒适度低；
总价高的（300-550万），均已进入清盘，唯一有货的项目，户型着实配不上总价。
总价再高的话，就直接到800万+了，只有盘龙城F天下独栋、光谷核心区东湖御院可选，因为产品特殊性较强，我们这里就不多分析了。
160万内：拓新板块，别墅跌到高层价
平均套总价160万内有三个项目，保利和光晨樾（江夏郑店），清能玺悦台（新洲阳逻）、楚天都市蓝玉湾（新洲阳逻）。三盘单价不过万，保利套均总价160万，清能和楚天套均总价130万。
郑店和阳逻之心，都属于拓荒板块，距离主城较远，缺乏高净值客户来源，环境条件也一般。
其中保利项目，虽然卖不出价格，但是流速还是很高的，24年真别墅成交武汉TOP3。
保利在售160-170㎡别墅，传统背靠背形式的双拼，单组团有5-6排双拼接合，密度较大。
从卫星图上看，周边界面比较差，以未开发荒地或厂区为主，这是项目价格较低的主要原因之一。
160-300万：140㎡小别墅为主
这算是武汉主流中产别墅的总价段了。为了将总价控制到300万内，不少开发商都会把产品户型压缩到140㎡左右。
总价虽然主流，但是140㎡为主的产品，实在很难做出让人心动的改善效果。
关于为什么140㎡难以做出好产品的问题，之前的文章简要分析过，不多重复了。
这个总价段有三个项目：武汉院子，书院世家，甘露山文创城。
武汉院子
项目规划比较早，前期由泰禾开发，后期城建接手开发销售，流速还是很缓慢，一年难卖出10套。
除了项目过往的停工经历让客户有疑虑之外，另一个主要原因，就是小户型多，88-134㎡户型占比过半。
户数多，户均资源就少，院子小、产品力局限，去化难度大。
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产品以联排为主，中间户140㎡，边户170㎡、215㎡。
2024年，该盘以57套真别墅销量，位列武汉真别墅销售套数TOP1（如果算面积的话，TOP1是甘露山文创城）。
19年，书院世家别墅价格卖到3万+，现在只能卖到1.8万，而且是精装别墅。对比同环线的项目，这个项目可以说是价格最低的真别墅项目了，高销量也是以价换量的结果。
项目溢价不高的一个原因，就是户型一般。项目140㎡联排中间户，开间仅为5.6米，院子也比较小，缺乏溢价点。
这个项目能走量的原因，在于解决了客户的总价痛点，140㎡别墅总价300万不到，连装修都解决了，四环内项目来看，仅此一家。所以虽然产品力有短板，但成交量还是非常可观。
甘露山文创城 · 臻园
武汉2024年真别墅销售面积TOP1，143-205㎡合院产品。
项目品质比较高的185-205㎡户型，已经全部售罄，剩下的都是140㎡合院产品库存。
项目位于外环外，环线不佳，但所在板块为黄陂区政府驻地，发展成熟，有比较丰富的高净值客户积累。且板块内长期没有别墅供应，所以别墅产品还是比较受欢迎。
项目背靠甘露山滑雪场的文旅资源，有一定发展前景。
另外项目还有50-90㎡商墅，买一层送一层，总价95万起，对汉口退休养老或中产度假客户来说比较有吸引力。
300-550万：高改别墅清盘中
套均300万以上，就属于高改型别墅项目，品质相对高一些。300-550万一共3个项目，建发玺院、五矿万境水岸、山海观。其中前两个项目基本售罄，仅有山海观还有部分库存，特别是大户型库存还有数十套。不过因为面宽紧张，大户型别墅应有的尺度感没有体现出来。
建发玺院
属于前期比较热门的品质别墅项目，除了地处花山板块，比较适合光谷客群之外，建发在景观打造上的亮点也是项目的一大优势。
别墅主力户型面积为175㎡，相对偏改善。但户型也有一些不足，面宽估算不足7米，大约只有6.6米左右，1楼、2楼均有暗卫，且三楼露台设计不太实用，像一个阳台，可能设计初衷就是露台封闭使用。
现在库存还剩7套，基本已经全面售罄。
五矿万境水岸
五矿是174-178㎡联排，214㎡双拼合院。
联排户型开间6.75米，尺度比较紧凑，规划中没有预留电梯井的位置。一楼没有老人房。
214㎡合院面积足够大，可以做到多套房，一楼有1间套房，三楼主卧也有比较舒适的私享大露台，产品力还可以。
项目库存剩余不足20套。
山海观
山海观是盘龙城主要在售真别墅项目，面积段180-270㎡，也有少量300-400㎡的大户型。
户型设计总体为窄面宽、长进深，开间在7米左右，通过围合采光井的形式偷赠送面积。
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