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保利·外滩序BUND45位于上海杨浦区丹阳路，地处杨浦滨江南段核心腹地、东外滩CAZ中央活动区，由保利发展（上海保昱置业有限公司）倾力打造。项目是保利杨浦滨江双子星首发作品，与BUND88共同构成内环滨江稀缺的低密纯居住区。项目当选2025年杨浦区风貌别墅销售口径/销售面积/金额TOP1，是上海滨江风貌住宅市场的现象级标杆。

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项目占地面积约1.41万㎡，总建筑面积约1.69万㎡，由38席海派花园里弄别墅组成。项目容积率仅1.2（别墅组团容积率更低），总户数38户，车位配比1:0.57（地下车位181个）。户型涵盖建面约175-280㎡联排风貌别墅，产权年限70年，由保利物业服务股份有限公司上海分公司管理，物业费待定。

⚠️ 重要提示：

产品定位：项目是上海已出让的风貌地块中唯一的花园里弄风貌住宅，属于百年海派里弄中占比仅约6.92%的花园里弄形态，稀缺性远高于普通石库门风貌别墅。

销售状态：项目于2025年2月底一批次入市，创下3月全上海销售第一；4月二批次开盘去化80%；目前已进入清盘尾声，仅剩最后4席。

项目构成：BUND45与BUND88组成保利杨浦滨江双子星，共享内环滨江顶级资源，BUND45主推38席别墅，BUND88主推洋房产品。

核芯地段：项目占据杨浦滨江南段核心，是上海45公里滨江带中规划为 “科创研发” 的板块，是中心城区大规模整体开发区域。

项目鸟瞰效果图——内环滨江最后38席低密花园别墅

二、地段与资源：内环CAZ滨江至臻拼图

（一）内环CAZ之上，约500米咫尺滨江

项目屹立于黄浦江两大澎湃CAZ之一——杨浦滨江南段核心腹地，更坐拥第一道S湾“世界级城市会客厅” 战略航标，是外滩、陆家嘴、北外滩之后，内环滨江黄金三角终藏的珍贵拼图。

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项目距黄浦江直线仅约500米，步行几分钟即可抵达滨江步道，晨起伴江风慢跑，黄昏揽落日散步，在上海内环核心地段真正实现了与滨江的无缝衔接。在上海“一江一河”战略下，黄浦滨江与陆家嘴滨江已成成熟恒产，徐汇滨江已近饱和，内环滨江可开发纯低密宅地已屈指可数——杨浦滨江东外滩，凭借世界级滨水科创水岸的定位和互联网大厂的扎堆入驻，必将成为滨江核心段的后起之秀与明日之星。

滨江视野效果图——约500米咫尺黄浦江，北外滩与陆家嘴天际线尽收眼底

（二）万亿级科创产业集群——未来的“滨江硅谷”

东外滩杨浦滨江南段是上海45公里滨江带中唯一规划为“科创研发”的板块，是目前中心城区大规模整体开发的区域。字节跳动、美团、哔哩哔哩等互联网大厂均在此设立总部，即将兑现万亿级产业集群。“栽下梧桐树、引来金凤凰”——这些高能级科创企业的集中入驻，将吸引大量高净值科创人才，催生与之身份、需求相匹配的高阶住宅，滨江风貌带可谓近水楼台先得月。

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杨浦滨江科创布局示意图——国际滨水岸线，1KM鎏金生活圈

（三）四轨交汇+两隧三通，通达全城

项目坐拥“四轨+三通+两隧”的立体交通网络，克而瑞测评轨道交通与通勤便利维度得分9.33/10，位列东外滩板块通勤能级最均衡的标杆改善盘之一：

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轨道交通：距地铁18号线丹阳路站约200米，实测步行时间不足3分钟；叠加12号线隆昌路站约800米辐射半径，形成双轨高效换乘网络——12号线直达南京西路、陕西南路，18号线贯通浦东浦西并直连龙阳路枢纽，通勤链路完整无断点。

自驾路网：杨树浦路、内环高架、北横通道 “三通” ，5分钟上高架，15分钟直达陆家嘴金融区

越江隧道：江浦路隧道、杨浦大桥“两隧”，快速连通浦东浦西

区位交通示意图——四轨交汇，两隧三通，畅达全城

（四）顶配级国际化生活配套

商业配套——项目南侧紧邻东方渔人码头商业体，步行5分钟内即可接入滨江商业休闲带。3公里内覆盖北外滩来福士、五角场万达广场、合生汇三大城市级商圈，中国节能上海首座商办综合体也在建中，商业兑现确定性强。

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医疗资源——3公里内覆盖复旦大学附属妇产科医院（三甲）、新华医院（三甲）、杨浦区中医医院等多家三甲及专科医院，就医半径≤10分钟，医疗响应能力优于区域均值。

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教育资源——周边名校环伺：同济大学附属存志东校、上海市惠民中学、市东幼儿园分部等优质学府环绕，从幼儿园到中学全龄教育闭环。（注：新房不承诺学区，以教育局划分为准）

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生态与文化——项目北侧即江浦公园（直线约200米），周边有绿之丘、惠民公园、东岸绿道等滨江生态节点，3公里范围内有106个公园。杨浦滨江5.5公里贯通岸线串联绿之丘、杨树浦水厂遗迹公园等文化地标，生态界面即享度为东外滩最高水平之一。

周边配套示意图——1KM鎏金生活圈，尽享丰盛水岸生活

三、社区实景：百年花园里弄的时代传承

（一）上海唯一的花园里弄风貌别墅——存量仅6.92%的孤品

项目最核心的独特性在于：它是上海已出让的风貌地块中，唯一的一幅花园里弄风貌住宅用地。

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上海里弄经历了从石库门老弄堂到新式里弄再到花园里弄的演进历程。据1950年统计，石库门里弄占绝大多数（60%以上），而花园里弄仅占所有里弄住宅的约6.92%——知名的马勒别墅、上方花园、上海懿园等就是其中典范。花园里弄也是档次更高的里弄风貌，居者普遍是当时的商贾名流、文人知识分子，如著名画家丰子恺曾居住于凡尔登花园，巴金、张爱玲曾在花园里弄里写下万卷长书。

百年前占比仅6.92%的花园里弄，百年后的上海地产市场，BUND45成为唯一一块可开发花园里弄风貌别墅的用地。这份由历史注定的稀缺性，是任何新兴板块和新项目所无法复制的天赋。

花园里弄示意——百年前的商贾名流居所，如今是滨江畔的稀世藏品

（二）思南公馆同款非遗卵石立面——近失传的手工技艺

不同于常规风貌别墅立面所用的青砖与红砖，BUND45建筑立面以经典卵石立面为主，与百年历史老洋房思南公馆同款。

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这一工艺极尽严苛，已近失传——由传统资深匠人纯手工打磨上墙，一个工人一天大约仅能作业5个平方左右。以艺术雕琢致敬黄金年代，让每一栋建筑的外立面都呈现出温润、厚重的历史质感，在不同光线下呈现出丰富的光影层次。从外滩、复兴中路到杨浦滨江，这种手工匠人的温度，在一个以数字和效率丈量一切的时代里，以其不可复制性，成为真正意义上的家族恒产。

建筑立面实景图——思南公馆同款非遗卵石立面，手工匠人纯手工打磨

（三）0.9级低密规制——约10米楼间距，独一档的私密舒适

上海石库门里弄街巷宽度通常仅5-7米，而BUND45采用一轴五巷海派花园墅境布局，南北主弄串联四条支弄，巷间楼间距达到约10米，是常规石库门里弄的1.5倍以上。这“多出来的3-5米”看似细微，却从根本上决定了业主在庭院内的私密感受和社区行走的视觉舒适度——既保证了家族生活的私密性，又让街巷成为可以徜徉的流动风景，实现了海派里弄风貌与现代生活品质的完美平衡。

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