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02 | 居然有4幢联排

项目目前规划4幢4联排和3幢5层叠排，北侧做了6幢13-16层的高层

因为南面临河道，所以地块整体呈北高南低排布，相对能最大化兼顾河景与城市天际线视野

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▲项目鸟瞰图，具体以项目公示信息为准

当时我想过项目会做排屋+叠墅+高层的组合，不过倒是没想到项目可以做出4幢之多的四联排

整个奥体世纪城的二手市场里，排屋供应量极其稀缺

目前主流存量只有2019年交付的碧桂园珑悦，共16幢法式排屋

2025年，珑悦一套192方中间套排屋，成交总价高达3400万，折合单价约17.7万/平，堪称是天价

由这个价格就能直接说明，这个产品品类的稀缺性与难以复制性

03 | 高低配双轨制

项目高层产品做了170至200方，这个规划同样有些出乎意料

如果换其他开发商，大概率会把高层户型拉到210方以上，和低密产品一起走高总价路线

而保利反而把面积段往下压了

背后逻辑，大概率来自保利天珺的销售经验

天珺去年底入市后，170方户型一直是去化最快的档位之一

首开后加推几轮都快速售罄，证明奥体核心区「千万级入门」需求非常旺盛

珺园把高层总价打下来，等于直接把客群从「纯顶豪」拓宽到了市北、滨江长河的改善群体，受众面大了很多

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▲项目效果图过程稿，具体以项目公示信息为准

当然很多朋友也要问一句，这样「双轨制」设计最终能否被市场所接？

就北北来看，两个总价段的产品站位都具备相对的独特性

受供地节奏影响，项目入市时，板块内竞对也十分有限，属于相对空窗期

届时，排屋靠稀缺性吃饭，高层靠门槛和位置走量，推测是不太愁卖的

04 | 双拼双叠，有没有搞头？

叠墅产品在目前低密市场上，算是处于鄙视链下游的

因为同类竞品的挤压，通常去化压力都会更大一些，也更受高层价格的影响

不过看产品规划，珺园做的是双拼双叠，每幢只有2套上叠+2套下叠

相对周边的竞品，这个产品形式还是有一定优势的

甚至在奥体世纪城这个「有钱人扎堆」的板块，我们还可以大胆一点

买2套上下叠，打通当双拼住

再大胆一点，花4套钱买下一整栋，就相当于在奥体世纪城有一套独栋

哈哈哈，看看会不会有哪个顶豪有这个魄力吧~

04 | 区位配套

除开产品，项目整体区位在线，不过优劣势也很明显

没有明显硬伤，倒也谈不上「均好无短板」

地块西侧约750米就是滨江区，北面约1.1公里就是杭州之门

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▲地块周边航拍

从现场航拍看，因为中间是文渊小学和文渊初中，没有高层遮挡，项目高层的北向视野，大概率是能看杭州之门的

部分排屋的顶楼位置，可能也有机会看到地标景观

南侧紧邻解放河，过了河道就是市北核心区

步行约400米可至商业金帝T-ONE MO，有盒马超盒算NB店，餐饮配套也十分丰富

步行约500米可至7号线兴议地铁站，整体配套便利

东面约500米就是崇文世纪城实验学校，大概率也是地块的划分小学，对口初中大概率是北面的文渊实验初中，属于萧山区的强学区

（新房不承诺学区，具体以教育局划片为准）

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