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上海贝涟C1

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首先问题不在区位，甚至贝涟C1的区位评级是可以给到A的，其中地理b+，交通a+，配套a+，相邻b。

地理没给到a，只是因为奉贤新城距离市区还是远了点，市区客很少外溢到这个板块。但是对于奉贤人来说，贝涟C1所在的奉贤新城10单元就是“宇宙中心”，拥有最好的资源配置。

比如交通有5号线通往市区，商服设施有龙湖天街，教育有奉贤最好的高中，这些都是贝涟C1在半径一公里范围内就能享受到的配套。它和奉贤御湖境的大区位是一样的，差别只在小环境：它离商业更近，但是会受到学校噪音的影响，所以相邻关系给到b。

其次看产品评级给到B，其中规划与排布b+，公区c，户型b+，内装b。

贝涟C1的产品定位采用了用户直连制造的模式，简单来说就是以客户为导向，依托贝壳自有的二手房交易数据，进行客户需求调研，进而以需定产。

这个逻辑听上去蛮有道理，但在实际运用中存在着明显的局限：一是我们认知里的贝壳是最大的二手房中介，而目前的二手房成交主要集中在300万总价的刚需客群，他们追求性价比，往往轻公区而重套内，与新房买家的需求存在较大的差异；二是在项目开发中，客户的意见可以作为参考，但作为开发商必须通盘考虑多种因素，尤其是市场行情、竞争环境等，更应作为影响决策的核心因素。

我们看到，这样的产品定位反映到产品上，最突出的特点就是贝涟C1对公区的轻视。竞品御湖境和贤庐都做了下沉式庭院会所，而它只有架空层泛会所；贤庐外立面用的是纯铝板，而它用的是涂料和少量铝板线条，除此以外其他公共区域的材质标准也很低，进而导致整体社区品质不高。

对于私区，它却花了大力气，确实做出了一些花样，但也不算多出色。我们从大到小来看：其一，打造了4栋均好性的中高层，大部分户型都是一梯两户无连廊，只在1号楼的12和15层出现局部连廊；其二，户型做到大面宽、短进深，主力97㎡户型做了横厅，面宽近11米，139㎡做到4.5开间朝南，面宽近14米；其三，按照原有的建筑规范标准，阳台和飘窗都附赠到位，只是和最新规范相比还有差距；其四，内装上提供免费封阳台服务，并强调收纳，玄关、餐厅和厨卫都有大量柜体免费交付。

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