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今天李想测评的是位于奉贤南桥的上江南·贤庐。项目总建面12.8万方，规划有12栋高层，其中1栋是16层的中高层，其余11栋均为20-25层的大高层，主力户型是107-288㎡的二房至四房，总价400-1300万元。今年9月，项目二批次加推了120套房源，涵盖107-140㎡的二房至四房，均价3.9万元/㎡。综合评级给到B+。

先看区位，评级B+，其中地理b+，交通b，配套a，相邻b+。

南桥是奉贤的中心，自然也是区内最热门的置业板块。在南桥的小板块中，以轨交5号线奉贤新城站、最大商业体龙湖天街为核心的1公里半径范围内，是南桥最热闹的核心片区，因此，处于这一范围内的龙湖观萃、龙湖御湖境等项目最为热销。

而上江南·贤庐位于南港路百齐路路口，恰好处于核心圈层的边缘位置。虽然能够享用核心区的配套资源，但存在一定距离：比如项目距离轨交站点约1.2公里；北侧虽然有百联南桥购物中心，但相较于龙湖天街，商场不仅业态陈旧，人气更是差一大截。相邻关系则有优有劣：优势是北侧紧邻约4万方的大型市民公园，生态环境不错；劣势是西侧挨着杭州湾建材交易市场，日常有建材运输车辆、商户人流往来，容易产生噪音与粉尘污染。

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产品评级B+

再来看产品，评级B+，其中规划与排布b+，公区a，户型b，内装b+。

项目容积率2.2，开发商选择了更有企图心的排布策略，设置有1栋16层中高层和11栋20-25层大高层。得益于这样的排布方案，项目具备三个方面的优势：

一是楼栋间距大，达到43-75米，比常规的30-40米更宽敞；

二是实现较低的建筑覆盖率，释放了大量空间用于景观的打造，预留出约8000㎡中轴景观带，打造了樱花步道、中央水景等。

示意图

三是打造了1256㎡的下沉式庭院会所，内设健身房、图书馆、私宴厅等，而且外立面采用的是全铝板加大面积玻璃的公建化风格，是目前南桥板块的天花板。

会所示意图

但规划的冒险，也要在户型上付出代价。开发商主动拔高了单栋建筑物的高度，大部分楼栋是20-25层的大高层，以至于162㎡以下户型所在的6个楼栋都是2梯4户的设计，且每层都有连廊，相较于竞品的1梯2户搭配局部连廊，项目中间套的北向采光受到影响，户型使用效率仅为75%。

好在项目的户型设计都沿袭了大面宽、短进深的思路，结合改善型定位，户型的尺度感是好的。以107㎡户型为例，因为做的是2房，所以各功能间的尺度都比竞品来得宽敞，尤其是客厅和卧室，比常规的能多出2-3个平方。

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