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上海保利江上印
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本期李想预测评的就是杨浦滨江将要上市的保利江上印。
先看基本指标：项目容积率2.5，总建面约3.7万方，由5栋14-26层的小高层和高层组成，户型覆盖108到138㎡的三至四房，主力总价1200-1500万左右，预计四月底入市。
A
区位评级
先看区位评级给到A，其中地理a，交通a+，配套a，相邻b+。
为什么始终长期看好杨滨？
以前上海讲的是四大中心的定位——经济、贸易、金融、航运，而在“十五五”又增加了一个新的城市中心定位，就是科创。
如果结合一江一河的城市格局来看：当中的外滩、陆家嘴是金融中心，向东的北外滩承载的是航运中心。
当提出科创产业的时候，西边的徐汇滨江承接了最开始的一部分，而后续的主要载体就是杨浦滨江。
现在这里已经有美团、B站等世界级大厂的总部落地，还有320米超高层地标，自西向东形成了“八埭头、新质秀岸、复兴岛”三个重要节点，未来杨浦滨江将成为上海的科创中心。
但话说回来，杨浦滨江的未来确实很有展望性，但由于现在还处在建设期，现实性的配套相对较弱，这就使得杨浦的新盘们相比其他板块同总价项目，区位上总是存在一些不足。而正是因为这一点，江上印处在相对成熟区位的优势就凸显出来了。
因为别的楼盘大多处于杨树浦路-长阳路沿线，与现有的轨交12号线有一定距离，规划的20号线是有，但站点具体落在哪，到今天还没有完全确定。
而江上印位于周家嘴路，靠近爱国路，是妥妥的轨交房。同时，现实性的商服配套也是围绕地铁站点所展开的，因此江上印的商服等级也是比较高的，同时公建主要沿着周家嘴路沿线铺设，像公园、体育中心、医院都有。
另外，在教育配套方面，项目和新建成的一梯队的上师大附属小学只有一墙之隔，距离上理工附属实验初中也不过500米。
A
产品评级
再来看产品评级A，其中规划与排布a，公区a+，户型a+，内装b+。
杨浦滨江当期整个板块销售速率的下降，很大的原因是这里的新盘普遍产品力落后，造成这一局面的原因是很多项目的规划都是2024年之前做的，而当时的市场又好，所以对产品力的关注度较低，又没有享受到新规的红利，这就导致这里的产品在三个方面常被诟病：
第一就是公区，大部分都没有会所；
第二是材质标准低，比如很多新盘的外立面还是涂料；
第三也是最重要的，就是缺乏新规带来的附赠面积。
为什么说江上印把短板补足了。来看这三个方面，它都做了针对性处理：
首先在公区方面，它在2.5容积率下做了低建筑覆盖率的中高层产品，尽管社区总占地面积不大，但依旧强调了公区的规模性，这里有2300㎡的下沉式庭院会所和泛会所，3000㎡中央花园加上600㎡街角花园。
同时，在空间设计上，也有独特的设计：一是在东北角连通架空层，做了近900㎡的儿童活动区，还计划引入双层滑梯；二是别的社区做的是一层架空，而它做的是局部两层架空。
再来看外立面，江上印用的是全铝板+石材铺装，尽管对比全市的旺销型项目这不算突出，这已经是天花板了，但与在杨浦滨江的一众“哥哥们”相比，它的颜值明显是鹤立鸡群的。
当然最为关键的还是新规所带来的附赠面积或者说是户型的使用效能。江上印作为2025年10月拿地的新项目，把新规的附赠做到了全市最高的标准。比如多阳台配足，全飘窗做满，并且可以直接敲掉，大幅度扩展了整个室内的尺度。特别是北设备空间的赠送，可改造为独立家政间。这个做法不仅是在杨浦的唯一，也是整个上海的最高级。
A
交易评级
最后看交易评级给到A，其中定价a，供需b+，竞品a+，能力a。
我们在前面看到它的不同：区位上它是最具现实性价值的，产品上它又明显高于同板块的其他项目，那现在大家最关心的就是它的价格了。
从购房者的角度来说，比较幸运的是，这块地的楼板价只有7万。
相比于过去两年杨浦滨江住宅的楼板价，从7.7万拍到8.2万、8.5万、8.8万、9.2万、9.5万的一众地块而言，它在土地方面就有2万左右的成本优势。因此，它的房价反而要比这个板块其他的楼盘更便宜，甚至是更明显的便宜。
另外，还值得注意的一点是，保利置业在杨浦滨江的东边，同时还有一个叫做誉滨江的项目。
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