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✅武汉招商天青府
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1、新规下的准四代/四代宅全面开花
目前光谷住宅市场在售产品已经呈现多元化趋势，多个三代、准四代、四代等项目同期在售。
据武汉克而瑞统计，2025年5月驿山高尔夫观岭、招商天青府、湖北科投万科光谷锦上先后入市，其中招商天青府为四代宅；6月后，金地金融港代建项目、深业翠微谷、招商原颂、万和竞界三期、光谷创新天地五期、九峯首府等四代宅/准四代宅也将陆续入市。
在如此激烈竞争的新区市场，是四代宅脱颖而出，还是准四代更受客户青睐，光谷成为验证新产品销售成效的最佳试验场。
2、已入市项目市场表现的异同点
如果仅观察已入市的新旧项目市场表现，可以发现已经出现一定的市场异同表现。
从产品类型看，四代宅/准四代宅的开盘表现明显更优，普遍去化率在55-90%，而旧规项目则多在40%以下。
从价格实现角度，同板块新规项目对旧规项目没有明显的溢价，甚至可能如天青府下探板块均价、低开入市。
从销售期流速看，现有少数进入持销期的新项目，较旧规项目的月均去化没有明显优势。
简而言之，我们看到光谷现有在售的无论是四代宅，还是准四代宅项目，往往可通过创新产品塑造、亲民价格打动客户，带来开盘热销，但在后续销售过程中仍无法仅依靠户型产品本身形成决定性竞争优势。
也就是说，四代或准四代户型赠送、露台带来的额外场景空间，或不是客户置业的第一诉求，核心还是产品是否好用、示范区营销手段能否打动人心，当然还有重要的价格因素。
从天青府首开107㎡准四代户型和130㎡四代宅户型的去化来看，也能得到验证，两者去化率均在70%-90%，均去化良好但没有明显差异。
作为住宅新规下光谷首批四代宅，招商天青府实现不错的销售成绩的原因，我们认为是产品、价格、产品美学、营销策略等综合因素的结果，而非仅仅四代住宅这一点，具体而言包括：
对比三代宅竞品，户型产品升级创新，在得房率方面具有优势；
对比四代宅竞品，做主流面积段，突出产品与价格的匹配度优势；
在示范区打造和展示方面，用建筑美学和场景化设计塑造独特的产品价值标签。
1、四代宅的高得房率
首先看创新户型本体，目前市场的新产品让人看得眼花缭乱，新规下的四代宅在优化拓展面积更是玩出了新花样。
招商天青府作为光谷第二个带露台的四代宅项目，优化面积主要为计入建筑面积的空中花园及飘窗，阳台部分计入一半建筑面积，但不计入计价面积（详细政策见2024年10月东湖高新区发布的《关于进一步促进房地产市场高质量发展的优化措施》），因此按照建筑面积计算，得房率在 93-103%左右，仅从赠送看处于光谷在售项目中一梯队水平。
从分户型布局来看：
107㎡三房两卫——准四代户型，得房率约93%（按建筑面积计算），不带花池露台，阳台设置在主卧统一封窗交付，次卧空间略显局促。我们认为在新城区中间户做100㎡出头的准四代住宅是合理的，主流刚需客群对四代住宅露台场景空间的需求优先级不高，另外政策限制也是重要原因（四代宅套内面积100㎡以上）。
130㎡四房两卫——四代户型，得房率约97%（按建筑面积计算），分为奇偶数层不同户型，其中奇数层露台位于主卧和客厅外围，偶数层位于南向次卧和餐厅外围，露台部分无法封窗，私密性偏弱。
154㎡四房两卫——四代户型，得房率约103%（按建筑面积计算），分为奇偶数层不同户型，奇数层空中花园（阳台）为东西向，双套房设计，总面宽达17.5m、主卧面宽达5.7m，采光面大，该户型价格也处于三个户型的最高位。
2、光谷首个小面积四代宅，主流刚改客群需求
同区域的四代住宅项目，选择的产品定位显著不同。
中建壹品汉韵是针对高改客群做改善升级产品，最小户型143㎡起步，产品面积段区间143-191㎡，目前在售143-170㎡产品总价约270-350万/套。
招商天青府仅107/130/154㎡三个面积段，且最大户型154㎡仅占全盘户配的16%，起步面积不大，主力户型107/130㎡面积段产品，与汉韵公馆143-170㎡四代住宅产品竞争错开， 瞄准刚需及刚改客群需求。
（招商天青府楼栋户型分布图）
上图数据显示，近五年光谷中心城商品住宅100-140㎡成交占比均在五成左右，为市场主流面积段，总价段在150-250万元区间为成交主力，而招商天青府的主力户型107/130㎡产品、首开1.55万/㎡均价正好与之对应。
招商天青府的示范区展示是对宋氏审美的具象化表达，相较营销，它更侧重于对宋韵美学的呈现。
1、递进式景观体验，层次错落
示范区主入口挑檐设计，定制的300余块天青瓷在入口处形成了一面景墙。
（左图：示范区主入口实景图；右图：入口处天青瓷景墙细节图）
走进社区，小桥流水层峦叠嶂，多造型各异的景观石及泰山松，小石台阶蜿蜒曲折，在小小的前场展示中设置有多处景观节点，让人不自觉地放慢归家脚步。
（示范区前景园林展示实景图）
穿过社区大堂，步入后场园林景观，现已取证的2#/5#楼栋之间的园林均已呈现，风格与前场保持一致，树阵通向楼栋单元，另设有若干会客休闲小节点。
“宅中有园，园中有屋，屋中有院”，一草一木、一石一水，招商天青府的示范区园林打造是对宋代艺术生活感的具象化诠释。
2、宋韵雅集与现代生活场景融合的会所空间
先入景，再入会所，项目会所空间约2200㎡，功能丰富。
走过充满艺术美学气息的走廊，行至会所一楼，一楼打造为宋代艺术生活雅集，与园林风格紧密结合，设有抚琴、焚香、点茶空间，沉浸式体验宋的禅意与美学；
（一楼会所走廊千里江山图墙面）
会所负一楼则打造有室内恒温泳池、SPA室、健身房、瑜伽室、棋牌室等多功能空间，设施齐全，暂定后期由物业管理运营，业主办理年卡可享受服务。
同时约500㎡下沉式庭院被功能会所空间环绕其中，所有会所空间均围绕着中庭景观排布，通过巧妙的空间围合与景观渗透，实现了“景与建筑无界交融”的沉浸式体验，会所的全玻璃幕墙设计，能让其感受到“一步一景”的园林层次变化。
（下沉式庭院实景图）
从社区大门主入口，到园林、会所，再到楼栋单元入户门、大堂以及架空层，首开前均已实景呈现，在定位刚需改善的楼盘中能够配置有这样高品质且具有审美底蕴的园林和会所，可见招商天青府在这方面下了成本和功夫。
在传统的示范区展示中，营销氛围往往比较直白，如大幅品牌标识、沙盘区靠近入口处等，而招商天青府的看房动线迂回曲折，既满足售楼状态下的展示效果，也充分考虑未来交付使用状态下的实际使用功能。
整体看房动线设置有多个节点，从社区入口处的大门展示、前场园林景观、会所空间再到后场宅间园林，最后至户内实体样板间，有意降参观路线设计为与真实归家路线重合，让客户沉浸式体验未来归家场景。
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