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宸云区位图

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稀缺性，是建发宸云的第一个底色，我们几乎找不出比宸云更好的「1000万」。

到了1000万，你会发现，房源的供应量和大家对房源的要求就完全不一样了，它已经是杭州市场不到5%的那部分塔尖置业者的梦中情房。1000万级不仅仅是一个充满情绪价值的数字，也是在杭州普通改善和品质改善的分水岭。

2025年全年，杭州二手房共成交8.9万套，其中1000万元以上的仅仅1577套，占了1.8%，新房共成交3.8万套，其中1000万元以上为3322套，占了8.8%。

1000万级的房源如此之少，更重要的是，在1000万元的房源中我们还要来个严选。

第一个严选，1000万元的预算，很多时候我们还在期待它的成长性。

所以，我们还要看到区域的成长性，而在这一维度上，全杭州的顶流只有奥体。

奥体夜景

杭州取消限价已经快两年了，在这两年中，很多区域还在保限价，或者努力突破限价，有且只有奥体，有楼盘敢直接在限价的基础上翻一番。

比如说今年一季度全杭州的销冠是保利天珺，卖出了18.13亿元，高层均价7.3万元，仅仅距离宸云800多米。

很多人在建发宸云的架空层「城市阳台」，在样板房的北面，看到的不仅仅是奥体的城景，杭州新市中心的成长态势，更是这1公里2万多元的巨幅价差红利。

第二个严选，1000万元的新房，我们必须期待它的户型。

建面约199㎡户型

对于换房买1000万新房的购房者来说，他们中的大部分，老房子的户型往往是三房或者四房，往往是两卫，而他们的换房往往是要再加一个房间，再加一个套房。

而宸云的199方，就是4+1的三卫双套房，这样的户型格局不要说超过了大家的老房子，也超过了杭州市场上很多300方的商业大平层。

第三个严选，1000万元的资产，我们当然要看它能够穿越周期的产品力。

1000万元的宸云，产品力之高，在其首开之前我们就专门写过文章（相关阅读：杭州豪宅的三大门槛）。

8个月之后，当我们再一次走进宸云的示范区，我们更觉得震撼。这一份震撼来自于宸云的精致，来自于当其他楼盘还在销售阶段展示很小一部分区域的时候，宸云几乎是把整个公区做出来。

而且把品质做得无可挑剔。

宸云实景图

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小盘不小，这是分析宸云绕不开的点。

很多正在苦苦寻找1000万元好房子的购房者其实都没有去看过宸云，原因也在于宸云听上去似乎小了一些，总共也才164户，其中还有12户的顶豪排屋。因为楼盘小，担心楼盘在以后的市场中「声量不够」。

其实，宸云的体量并不小，可售面积是3.5万方，如果在世纪城刚开发的10多年前，差不多是400套左右的90方户型，是一个中型楼盘。

是建发和英冠把户数做少了，把圈层做纯粹了，12套排房的户型从371方到452方，152套高层全是199方。

宸云户型分布图

这样的纯改善楼盘，当然不用担心它的声量。宸云刚刚成交一套排屋，成交价是4000多万，是奥体迄今最贵的「楼王」。

我们说宸云小盘不小，就是这三个逻辑：

定位在改善之上。

景观在庄园之上。

服务在会所之上。

改善之上。

前面说了户型和圈层，而如果你去现场，你更是可以看到更多的细节，是真正的奢石博物馆，仅仅大门两侧的两块蓝翡翠奢石，每一块就价值100万。

宸云实景图

庄园之上。

这也是我看了栖湖云庄以后，回想到宸云给我最大的感受。栖湖云庄要做的是刘郭汪蒋后的第五庄，而由广州域道首席设计师欧阳雪冰操刀的宸云，把郭庄的意境和趣味发挥到了极致，将花港观鱼、柳浪闻莺、双峰插云等西湖十景融入园内，移步异景。

在宸云，你能看到一个更纯粹的郭庄。

会所之上。

很多人已经关注到了宸云的户均会所面积达到了约14方（含500㎡悬浮架空层泛会所），恒温泳池、私宴厅、健身房、咖啡吧、书吧、童玩区都是顶配精装。这个服务浓度已经超过了很多豪宅，其实也超过了很多奢华度假酒店。

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