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上海御沁园

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4天90组，最终大概率破100组。

御沁园，一个老盘新卖、均价5.7985万/㎡、比自家二手还贵大几千的项目，交出了这份成绩单。

前滩元境的热销不意外——核心地段+新规产品+维持原价，该火。

但御沁园的火，是另一种逻辑。

它没有新规光环，还带有正挂，甚至247套里真正有绝顶性价比的，可能只有小几十套。可就在这样的条件下，依然有近百组家庭用真金白银投票。

这说明一件事：上海改善家庭的买房逻辑，正在分化。

不是所有人都追新规。地段、容积率、成熟度、通勤便利——这些“老派”价值，正在被重新定价

价格：比二手贵，但贵得有道理

先直面最敏感的问题——价格正挂。

御沁园这次新房均价5.7985万/㎡。对比东区二手最近3-4个月中高区实际成交价，大概5万/㎡左右。看上去贵了七八千一平，超过10%的溢价。

但真相没那么简单。

第一，东西区有价差。

东区二手成交多，但这次推的是西区——离18号线繁荣路站更近，北门出去就是地铁口，房龄也更新。

西区在二手市场上一直房源稀少，成交不多，没有形成稳定的价格锚点。也就是说，拿东区的二手价，去砸西区的新房价，本身就不公平。

第二，1.3容积率，才是御沁园最大的隐形王牌。

这个数字，很多人忽略了。

1.3的容积率意味着什么？放到现在的新房市场，别说周浦，就算放到整个浦东外环，都是稀缺物种。御沁园整个小区大量是别墅类产品，整体居住密度极低。

第三，多花10%多的溢价，买的是什么？

买家算得很清楚：多出的这几千块一平，买的是西区更好的位置、更新的房龄、地铁口的通勤效率，以及整个板块再也找不到的低密社区环境。

这笔账，本地改善算得过来。

地段：成熟度+稀缺性，这才是护城河

御沁园的第二张牌，是地段的不可复制性。

18号线繁荣路站就在旁边，不是“规划中”，是已经跑了好几年的成熟线路。周边商业、学校、医院、菜场，全部落地。不用等，不用赌，所见即所得。

而在周浦康桥板块，过去两年基本没有像样的改善盘上新。市面上能打的次新房，大多是100㎡左右的中小套型——前几年政策压出来的刚需盘。

但本地改善想要的是什么？

要130-140㎡的大三房，南北通透，尺度舒展。

御沁园从一开始做的就是纯改善户型。130多、140多㎡的主流面积段，不少是四叶草格局。在板块内，几乎没有替代品。

以至于可能你在周浦康桥转一圈——能在核心地段、地铁口、1.3容积率、纯改善户型这几个条件里同时满足的，似乎只有御沁园。

这就是它的护城河：不是没人想跟你竞争，是根本没地给你复制。

这里多提一嘴，F户型，一南两北这个户型，我觉得有些奇葩了。即便它的均价约5.4万/㎡。真话君，认为是应该要避开的。