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杭州润启未来之城

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三 墩北这个板块，杭州买房人都不陌生。曾经诞生过紫璋台、天澜、西雅图等多个万人摇红盘，是杭州楼市公认的网红板块。但自从 2022 年翠语彩虹里收官后，板块新房供应断档，一断就是三年。

这三年里，紫璋台的二手房价格从 巅峰的 4.5 万 / ㎡跌到 2.7 万 / ㎡，万人摇的光环逐渐褪色。直到最近，一个突如其来的新盘横空出世，润启未来之城，就落在紫璋台的正南面。开放实景示范区那两天，据说超 3600 组购房者到访，挤得水泄不通。前脚首开 242 套房源， 400 多组登记摇号，中签率约 43.91% ，开盘当天 3 小时劲销 8.5 亿元。在目前的市场行情下，这个数字已经可以说是杭州的 No.1 了。没想到，隔了一个礼拜就和中介合作了。这很说明问题，这篇文章把内幕和利弊一并捋清楚。

▲项目效果图

楼盘配套

华润润启未来之城位于西湖区三墩北板块，由华润置地、杭铁开发、杭地发展联合打造。项目总共 1240 户，由 23 栋洋房( 8-10F ) + 高层 (19-26F) 组成，洋房面积约 110 ㎡，高层面积约 125-235 ㎡，容积率 2.3 ，物业费 4.6 元 / ㎡ / 月，均价 3.6 万元 / ㎡。

交通配套：项目为地铁4号线莲池路站上盖，无缝衔接地铁出站口，未来可衔接规划中的地铁20号线，自驾可通过莲池路、蓬架桥港沿线快速接入留石快速路、紫金港隧道等城市主干道。

教育配套： 项目北侧不远处便是星洲二小，周边还有三墩板块多所教育资源(新房不承诺学区，最终以教育局公示为准)。

商业配套： 自带约 600 米滨水商业街，未来将形成集购物、餐饮、休闲于一体的商业配套 ， 西湖区三墩商圈成熟。

医疗配套： 三墩板块医疗配套完善，浙江医院(三墩院区)及西湖区中西医结合医院均在合理车程内，基本医疗需求可满足 。

休闲配套： 周边有约 13.6 万㎡的宣杭铁路公园改造升级项目以及双河景观 。

▲项目区位图

产品解读

润启未来之城的核心卖点，在于是杭州首个真正意义的 POD 项目，不是简单的 TOD ，而是以公园为基座，在公园上面搭建地铁、商业、居住等功能，强调 " 先有公园，再有城 " 的开发逻辑。这一理念在杭州是首次落地，从约 2 万方实景公园示范区就能看出来。

产品配置上，精装标准不含糊：大金空调、兰舍新风、威能地暖三大件全部配齐。外立面、公区、景观均为华润「润系」高端标准。

▲项目示范区

户型解析

目前主力户型覆盖建面约 108-168 ㎡改善区间，得房率约 91% ，空间利用率在板块内排名靠前； 所有户型均注重收纳系统优化与景观融合，华润的产品打磨功底在这里体现得很充分。

建面约 110 ㎡四房两厅两卫是这个项目的奇迹户型，在 110 ㎡做四房，而且在洋房产品里实现，放眼杭州主城都极少见，非常适合年轻改善家庭；建面约 128 ㎡四房两厅两卫定位舒适改善，适合三口之家或刚迎来二胎的家庭；建面约 139 ㎡四房两厅三卫为楼王候选，双套房设计。

优劣势分析

核心优势

1. 杭州首个POD项目，概念领先；

2. 地铁4号线莲池路站上盖，未来衔接20号线(规划中)，通勤便利性极强；

3. 洋房110㎡做到四房，产品稀缺；

4. 精装里方太净饮制冰机首发，配置标准越级。

潜在劣势

1. 三墩北城市界面仍在发展中，短期生活便利度不如成熟板块；

2. POD理念是首次在杭州落地，居住体验需要时间验证。

▲项目鸟瞰图