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安澜上海

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上海的顶级豪宅，一般离不开一个特点：占据市中心核心地段，靠成熟板块托底。要么是一线滨江景观，要么是老城核心底蕴，再不就是传统市中心的稀缺占位。

这类豪宅大多是站在成熟地段的肩膀上，是板块或区位先牛，房子跟着牛，属于顺势而为。

它们的产品力自然也拔尖，但在价值逻辑里，更多是地段成就项目，不是项目定义地段。但本期要测评的这个项目就不太一样。它是全球地王，又具备超配的产品力，再加上市中心罕见的超大规模配套，是反过来以项目定义板块。

本期李想测评的，就是徐汇的安澜上海。

这个项目所涉及地块，未来会在中心城区打造成总体量约80万方的高端“城级”综合体，包含住宅、商业、办公及全维配套。其中，西地块为一期纯住宅，由2栋13层小高层、5栋25-28层高层组成，户型195-370㎡，共约286套房源，均价约17.88万，主力总价在2700万-8000万，已于2025年12月26日开盘，今年3月27日二批次加推，销售成绩非常出色，是今年1-3月上海楼盘销售金额的冠军。

我们注意到，春节过后的3月份，上海楼市已进入明显的小阳春，新房、二手房都表现亮眼。虽然测评当天是3月18日，才过了半个来月，但我们已经能预判3月份市场整体回暖，其中一个重要依据，就是安澜上海这类重点项目的表现——截止到3月，它的累计成交额已超百亿，也是我们综合评级给到A+的重要原因之一。

A

区位评级

先看区位评级给到A，其中地理a，交通a+，配套a+，相邻b+。

很多媒体总喜欢把安澜上海和徐汇滨江绑在一起说，我并不特别认同，徐汇滨江的价值固然突出，安澜紧邻徐滨，也确实能享受其红利，但它们之间并不是依托或从属的关系，因为安澜上海所在片区的价值同样不容小觑。

现在所说的东安片区，我更愿称之为徐汇上城板块，这是一个上海内环内正加速崛起的新价值高地。这里既不应属于徐汇滨江，也不应属于衡复风貌区，而是正好卡在两大核心板块中间，得以“左右逢源”：北边承接百年富人区的历史人文底蕴，南边依托西岸金融城、西岸智慧谷的产业赋能。

同时，它也是内环内规模最大的城市更新单元之一，除了依托现有的成熟医疗资源，规划打造高能级的国际医学城，实现产业升级外，此次城市更新最核心的价值，在于它是内环内难得的成片大规模住宅供应。

未来，这里将形成由安澜上海、嘉佰道・上海、江南新村城市更新项目共同构成的，上海这一历史周期内最重量级的顶豪集群，而安澜上海正是打头阵的那个项目。这意味着，它既能享受当下的成熟配套，也能斩获板块长期发展的更多红利，还有更关键的一点是，它还具备着创造整个板块价值崛起的条件。

A+

产品评级

再来看产品评级A+，其中规划与排布a，公区a+，户型a+，内装a+。

安澜上海最大的特点，或者说与上海一众豪宅竞品最大的区别在于，它不是传统意义上的单一豪宅项目，而是一个定位高端的“城级”综合体。上海豪宅不少见，但像安澜上海这样，有大规模社区、全维度且高规格配套的，在整个历史周期里都是罕见的。它对标高净值人群需求，在自家社区打造了一个高阶、闭环的生活综合体。

首先，它的社区规模够大，总体量约80万方，其中高端住宅就有1000多套，还有2栋地标写字楼、约4万方的科创研发中心、18层的高端酒店，以及配套商业、公共服务等业态。项目本身就是一座“微型城市”，而且还是在中心城区崛起的、多种业态高度集中的大型综合体。

此外，除了平面，它还注重立体空间的拓展，通过首层抬板设计，让住宅成为垂直的复合型社区：抬板之上有住宅、有花园，抬板之下是全方位的配套，包含约3万方的高阶街区商业、约8000㎡的全龄配套，还有约5500㎡的高定双会所，这样的大体量在高端住宅里也是不多见的。

其次，它的整体规格很高。比如商业部分，会引入潮奢品牌，并和西岸中环的重奢集群联动；还有不少配套都是专业或达到国际赛事级水准，比如社区剧场有专业设备，能承办高规格的话剧、音乐会等正式演出；Lounge网球场用的是美网、澳网同款的硬地球场；羽毛球场用的是国际标准场地；泳池也是50米的赛事标准。

我们再看回住宅本身，除了抬板带来的居住私密性、全域采光和更好视野外，户型上也延续了招商、中海在附赠空间上的领先优势，做到了建筑规范突破的最高级，这里有3处以上阳台、4处花池、全飘窗，以及独立电梯厅。

很多人提起安澜上海，讨论的重点在它是上海首个抬板设计，但我认为这只是它价值里的一个小点。它更大的价值，在于不局限于满足高端住宅社区这一单一需求，而是以“造城”思维，在中心城区打造了一个前所未有的、高阶的超级社区。

A

交易评级

最后看交易评级给到A，其中定价a，供需b+，竞品a，能力a+。

安澜上海首开就一次性推出超过200套房源，是上海近几年高端盘中，推盘量最大的项目之一。即便推盘体量巨大，从销售比例的关系看，它还是超出三分之二。尤其在3月这个小阳春，仅在上半月，去化明显提升，对这轮上海市场回暖行情，起到了项目层面的引领作用。

作为中心城区少有的大体量城级综合体，安澜上海的发展逻辑，在过去历史里的标杆豪宅中也是有迹可循的。它们同样拥有超级体量，同样凭借自身能级，改写了所在板块的定位与价值。

比如当年的云锦东方，正是凭借它过硬的产品力，将原本的龙华机场板块，带火成如今的顶流徐汇滨江；同样，古北壹号所在的金虹桥，也依靠项目自身的豪宅定位与价值输出，超越了隔壁的老牌古北国际社区。

安澜上海目前所在的片区仍叫东安，但伴随着这一系列顶豪项目的落地，在不久的未来，这里将会改名为徐汇上城板块。未来，它完全有能力、有潜力，超越相邻的徐汇滨江，成为徐汇全新的高端居住核心。

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